不動産売買の注意点は？トラブルを避けるポイントと利点
不動産売買は、特に大田区や品川区のような人気エリアでは、多くの利益が期待できる一方で、慎重な対応が必要です。不動産売却には大きな金額が関わるため、事前の準備や確認を怠るとトラブルに発展することがあります。
境界問題や物件の瑕疵、契約内容の不備など、不動産取引には注意すべきポイントが多く存在します。適切な情報の提供や信頼できる業者の選定が、トラブルを避ける鍵となります。安全でスムーズな取引を目指すことが重要です。
目次
2024年の不動産売却市場で注目すべき3つのポイント
2024年の不動産売却市場は、少子高齢化による世帯数減少、ビジネスオフィスの空室率増加、そして住宅ローン金利の変動が大きな影響を与えると予想されます。これらの要因は不動産の供給や需要に直結し、売却を検討する際に重要なポイントです。
◇少子高齢化が原因の世帯数減少と売却増加
少子高齢化の進行により、世帯数の減少と不動産売却の増加が見込まれます。1995年以降の統計では、総人口は2007年をピークに減少し、一般世帯総数も2014年にピークを迎えました。この背景には単身世帯の増加があり、都市部では若年単身者、地方では高齢者の単身世帯が目立ちます。
これらの要因により、今後さらなる世帯数の減少が予想され、都市部への人口集中や空き家問題とも相まって、2024年には不動産売却を検討する人が増えると考えられます。
◇ビジネスオフィスの空室率の増加
東京都内で進行中のオフィスビル再開発プロジェクトに対し、コロナ禍で広まったリモートワークやテレワークの影響により、オフィス需要が減少傾向です。多くの企業が従来の出勤スタイルを見直し、小規模オフィスへの移転やオフィスの縮小を選ぶケースが増えています。
その結果、オフィスの供給が需要を上回り、空室率の上昇が見込まれるでしょう。この動向は不動産売却市場において、オフィスビルの価値に影響を与える可能性が高いと考えられます。
◇住宅ローンは固定金利が引き上げ、変動金利は低水準
現在、多くの金融機関で変動金利は低水準のまま据え置かれていますが、10年固定金利に関しては上昇傾向がみられます。その一方で、年1.0%を下回る低金利で提供する金融機関もあり、固定金利の引き上げが一様ではありません。フラット35の金利に関しても、今後いつ引き上げが行われるかは予測が難しく、不透明な状況です。
住宅ローン金利の上昇は、家を購入しようとする人々の購入意欲を抑える要因となるため、今後の金利動向が不動産市場に与える影響に注目が必要です。
不動産売買で起こりやすいトラブル
画像出典：フォトAC
不動産売買は大きな金額が動くため、さまざまなトラブルが発生しやすい取引です。契約内容の不備や情報伝達の不足、土地に関する問題など、多岐にわたるトラブルが発生する可能性があります。
◇土地問題のトラブル
土地に関するトラブルで代表的なのは、「隣地との境界」「地下埋設物」「借地権・底地権」の3つです。まず、隣地との境界問題では、境界線が曖昧な場合や、隣地所有者との意見の相違などが原因で、土地の売買がスムーズに進まないことがあります。
次に、地下埋設物の問題では、一見更地でも地下に廃材が埋まっている場合があり、これを撤去しなければならない可能性もあるのです。最後に、借地権・底地権のトラブルです。借地権を持つ人が土地を売却するには、底地権を購入する必要がありますが、立地によっては借地権だけで取引が成立することもあります。
借地権は土地を借りる権利、底地権は土地を所有する権利で、これらの権利を正確に理解しないとトラブルの元になりかねません。
◇情報の伝達のトラブル
情報伝達の不足から生じるトラブルは頻繁にみられ、特に、「重要事項説明」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」が代表的なケースです。重要事項説明は、物件の権利関係や取引条件を仲介会社が買主に説明する重要な手続きで、記載漏れや説明不足があると、後にトラブルに発展することがあります。
また、物理的瑕疵や環境的瑕疵も同様で、土地や建物に欠陥がある場合、事前にその情報を正確に伝えないとトラブルの原因となります。
◇契約のトラブル
契約に関するトラブルでは、「契約解除」や「仲介手数料・実費の請求」が主な例です。契約解除では、売買契約後のキャンセルが問題となり、手付金の取り扱いがポイントです。買主が解除する場合は手付金を放棄、売主が解除する場合はその2倍を返金するのが一般的になります。
手付金の額が適切でないと、解除を巡るトラブルに発展しやすくなるのです。また、仲介手数料や実費の請求も注意が必要です。仲介会社への報酬には上限が定められていますが、悪質な業者は「出張費」や「コンサル料」などの名目で過剰請求する場合があります。
不動産売買で起こりやすいトラブルを避けるポイント
不動産売買では、事前の情報確認や業者の選定、契約内容の確認など、注意すべき点が多くあります。これらのポイントにしっかり注意を払うことで、安全でスムーズな取引を行い、将来のトラブルを防げるかもしれません。
◇知っていることは全て伝えておく
物件に事故物件や違法建築、権利関係の問題がある場合、それらの情報を正直に伝えることがトラブルの防止につながります。もしも、売主がこれらの事実を知りながら隠してしまうと、後に契約不適合責任を問われるリスクが高まり、最悪の場合、契約が解除されることも考えられるのです。
物件に関するリスクを最小限にするためにも、売主としての責任を果たし、知っていることはすべて正確に伝えるようにしましょう。
◇やり取りは書面に残しておく
不動産取引では高額な金額が動くため、「言った」「言わない」といったトラブルが発生しやすくなります。こうした問題を避けるためには、やり取りをすべて書面で残すことが非常に重要です。メールや手紙、メモなど、どんな形でも書面として証拠を残しておくことで、後々の誤解やトラブルを未然に防げます。
また、契約書に含まれない重要事項がある場合は、特記事項としてしっかりと記載しておくことが重要です。
◇悪徳業者は避ける
悪徳業者は、囲い込みを行ったり、法外な仲介手数料を要求したりと、不正な手段で利益を追求します。また、おとり広告を利用して顧客を誘引するなど、詐欺まがいの手法も少なくありません。このような業者と関わることは、取引の安全性を大きく損なうため、契約相手の信頼性を十分に確認することが重要です。
公的な資格や実績を確認するとよいでしょう。
大田区や品川区で不動産売買を行う利点
大田区や品川区は交通の利便性や生活環境が充実しているため、不動産売買の需要が高いエリアです。これらの地域で不動産を売却することで、高い売却益を期待でき、購入すれば資産価値の向上が見込めるでしょう。
◇不動産を売る利点
不動産を売却すれば現金が手に入り、ローンの繰り上げ返済や新たな物件の購入資金として活用できます。また、火災保険に加入している場合、売却後に一部の保険金が返金されることもあります。不動産の維持には定期的なメンテナンス費用がかかりますが、売却することでその費用を負担する必要がありません。
さらに、不動産を所有していると固定資産税や都市計画税といった税金の支払いが必要ですが、売却すればこれらの税負担も軽減されるでしょう。
◇不動産を買う利点
不動産を購入する利点としては、購入後の支払いが終われば、土地や建物などが自分の資産となり、将来的にさまざまな用途に活用できる点です。また、不動産は金融機関からの融資を受ける際の担保として利用できるため、融資を受けやすくなり、信用力の向上にもつながります。
さらに、定年退職までに住宅ローンを完済すれば、賃貸に比べて住居費を抑えることができ、老後の生活設計が立てやすくなります。
2024年の不動産売却市場においては、少子高齢化による世帯数の減少、ビジネスオフィスの空室率増加、住宅ローン金利の変動が注目すべき要因です。少子高齢化に伴う世帯数の減少は不動産売却の増加を招き、都市部への人口集中や空き家問題がさらに深刻化する可能性があります。
さらに、コロナ禍でのリモートワークの定着により、オフィス需要が減少し、空室率の上昇が見込まれます。また、住宅ローン金利は固定金利が上昇傾向にあり、今後の金利動向が市場に与える影響は大きいです。これらの要因が不動産売却に直接的な影響を及ぼし、売却を検討する際に十分な考慮が必要です。
