戸建ての不動産売却が難しい理由とスムーズに売却するポイント
戸建ては、マンションに比べ売却に時間がかかる傾向があり、特に築年数が経過した物件や郊外の立地では購入希望者が見つかりにくいのが現状です。売却期間の平均は6ヶ月前後で、築22年を過ぎると価値が大幅に減少するのが通常です。
また、境界線の不明確さや庭の手入れ不足がトラブルや売却難を招くこともあります。売却をスムーズに進めるには、更地化やメンテナンスを行い、エリアごとの相場に基づいた計画が重要です。
目次
戸建てはマンションより売却しにくい理由
戸建てはマンションに比べて、売却までに時間がかかるとされています。特に、築年数が経過した戸建ては価値が下がりやすく、さらに郊外に建てられるケースが多いため、購入希望者が見つかりにくくなります。
◇戸建ての売却にかかる平均期間
不動産売却の期間は、平均で3～6ヶ月程度とされています。その中でも、マンションは約3ヶ月で売れることが多いのに対し、一戸建ては平均して6ヶ月ほどかかるのが一般的です。また、地域や市場の状況によっては、1年や2年といった長期間を要するケースも少なくありません。一方で、特に都心部では売却期間が比較的短くなる傾向があります。
ただし、過度に急いで売却すると、価格を安く設定せざるを得ない場合があるため注意が必要です。売却計画を立てる際は、少なくとも3～6ヶ月程度の期間を見込んで準備を進めると安心です。
◇戸建ての売却に時間がかかる理由
まず、建物の価値がマンションよりも早く減少する点が挙げられます。建物の法定耐用年数は、鉄筋コンクリート造のマンションが47年なのに対し、木造住宅は22年と短く、築22年を過ぎると「価値がゼロ」と見なされることもあります。そのため、築年数が経過した中古戸建ては売却が難しくなる傾向があります。
さらに、戸建ては郊外に建てられることが多く、人口が少ない地域では購入希望者が見つかりにくいことも一因です。加えて、都心部に比べて交通の便や生活の利便性で不利になる場合が多いことも、売却に時間がかかる理由のひとつです。
売り出す前に確認！戸建て売却でよくある失敗
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大田区や品川区で戸建て物件を売却する際、少しの手間や注意が成約に大きく影響します。売却前に確認しておくべきポイントを押さえておくことで、予想以上のトラブルを避け、スムーズな取引を実現できます。
◇建物が古すぎて買手が見つからない
近年、中古住宅の取引は増加していますが、日本では依然として新築志向が強く、築年数が新しい物件を好む買主が多いのが現状です。特に築30年を超えると成約率は約20％にとどまり、売却の難易度がさらに高くなります。
また、古い住宅にはリフォームや解体が必要な場合が多く、その費用や手間が買主にとって大きな負担となり、購入をためらう原因となっています。さらに、人口減少や過疎化が進んでいる地域では、需要自体が減少しているため、売却が難しくなる傾向があります。
◇土地の境界線が曖昧でトラブルに発展した
境界線が曖昧だとトラブルが発生することがあり、例えば隣家と共同で建てた塀を境界線だと認識していたところ、後から「塀の中心が正しい境界だ」と主張され、意見が対立するケースがあります。また、境界標が設置されていない場合や、工事によって境界標が動かされてしまった場合も問題が発生しやすくなります。
売却をスムーズに進めるためには、事前に専門家に依頼して境界を明確にし、隣地所有者と合意を得ておくことが重要です。
◇庭の手入れを怠り成約を逃した
戸建て物件を売却する際、庭の手入れを怠ると、査定や内見時に悪い印象を与えてしまうことがあります。庭が荒れていると、物件の価値が下がり、査定価格が想定よりも低くなることもあるでしょう。また、内見時に庭が整備されていないと、購入希望者が「ここに住みたい」と感じにくくなり、成約に繋がりにくくなります。
売却前に庭の草木を整理し、清潔感を保つことが大切です。きちんと手入れを行うことで物件全体の魅力を引き出し、好印象を与えることが可能です。
戸建てをよりスムーズに売却するコツ
戸建てをスムーズに売却するためには、物件の魅力を最大限に引き出すことが大切です。そのためには、細かなポイントに気を配る必要があります。適切なタイミングでの手入れや境界線の確認、メンテナンスなどをしっかり押さえておきましょう。
◇更地にして売却する
古民家としての価値が低かったり、耐震性に問題があったりする建物の場合、更地にして売却することで高値がつくことがあります。リフォームをしても費用がかさみ、物件に悪い印象を与えてしまうことがあるため、解体後に売却する方がスムーズに進むこともあるでしょう。
更地にする際は、タイミングが重要です。固定資産税が新年度分に切り替わるタイミングを活用して、1月1日を過ぎてから解体し1年以内に売却すれば、固定資産税の面で有利になります。
◇境界線を明確にしておく
測量を行うことで、土地の面積や境界を確定し、後々隣接する土地所有者と境界で揉めるリスクを減らすことが可能です。登記簿に記載された面積通りでも契約を結べますが、誤差が生じることもあるため、測量を行うことが推奨されます。
さらに、測量を実施して境界標や境界杭を設置すれば、トラブルを未然に防げます。測量で面積が予想以上に広ければ、売却価格のアップにも繋がる可能性があり、安心して取引を進められるでしょう。
◇建物や庭木の手入れを日常的に行う
定期的にメンテナンスを行うことで、物件の状態を良好に保ち、購入希望者によい印象を与えられます。
庭木については、必ずしも処分する必要はありませんが、手入れを怠ると購入希望者に手間がかかると感じさせてしまうことがあります。特に庭木が生い茂っていると、日当たりが悪く感じたり、手入れが面倒だと思われたりすることも少なくありません。内見時には、整えられた庭が好印象を与え、売主への信頼感を高めることに繋がります。
もしも庭木を残す場合は、売却時に処分方法や費用負担を契約書に明記しておくことで、後々のトラブルを防げます。手入れを行っておくことで、売却がスムーズに進むだけでなく、物件の価値も守ることが可能です。
大田区で戸建てを高値で売却できるエリア
大田区で高値で売却するためには、エリアごとの相場を理解することが重要です。特に人気が高く、価格相場が高いエリアでは、物件の魅力を最大限に引き出しやすく、短期間でよい価格で売却できる可能性が高くなります。
◇戸建ての価格相場が高いエリア
戸建ての価格相場は、不動産ポータルサイトの情報が参考になります。
不動産・住宅サイト SUUMOによると、2024年11月現在、大田区で特に価格が高いエリアとして、大岡山駅（60～80m²の中央値7,480万円）、雪が谷大塚駅（7,330万円）、石川台駅（7,180万円）が挙げられます。これらのエリアは、交通の便や生活環境が整っており、住みやすさが高く評価されるため、売却時にも有利に働くでしょう。
また、田園調布駅周辺は、特に広めの物件（140m²～の中央値22,500万円）に、高値がつく傾向があります。このエリアは高級住宅地として知られ、静かで落ち着いた環境と利便性の高いアクセスが魅力です。土地の価値が高く評価されるため、こうした高価格帯のエリアでは戸建て売却が非常に有利に進みやすい傾向にあります。
◇戸建ての価格相場の低いエリア
大田区で戸建てを売却する際、価格相場が比較的低いエリアとして、雑色駅（60～80m²の中央値4,594万円）、武蔵新田駅（4,899万円）、糀谷駅（4,990万円）などがあります。特に雑色駅周辺は、利便性が高く日常的な生活に便利な施設も充実しており、都心と比較すると価格が抑えめで、生活コストを重視する人に人気です。
また、矢口渡駅や池上駅周辺も、5,000万円前後の価格帯で手軽に購入できるエリアです。これらのエリアは、交通アクセスの良さや生活環境の充実度が魅力ですが、地価の上昇は他のエリアに比べて緩やかな傾向があります。特に価格を重視する購入希望者には、こうしたエリアが人気です。
戸建て物件の売却は、マンションに比べて時間がかかる傾向があり、特に築年数が経過した物件や郊外の立地では購入希望者が見つかりにくいのが現状です。平均売却期間は6ヶ月前後とされていますが、場合によっては1年以上かかることもあります。
戸建ての建物価値は築22年を過ぎると大幅に減少し、築30年を超える物件では成約率が約20％にとどまることが一般的です。日本では新築志向が根強く、古い物件ではリフォームや解体が必要になるケースが多いため、買主にとって負担が増え、購入をためらう原因となることも少なくありません。
さらに、境界線が曖昧な場合や庭の手入れが行き届いていない場合、売却プロセスに支障をきたすことがあります。例えば、隣家との境界を巡るトラブルや、荒れた庭が査定や内見時の印象を損ねることがあります。これらの課題をクリアするためには、更地化、適切なメンテナンス、専門家による測量と境界線の明確化が有効な手段です。
庭や建物の状態を日常的にメンテナンスし、購入希望者に良い印象を与えることも大切です。整備された庭や手入れの行き届いた建物は、内見時に購入者の興味を引きやすく、売却成功につながります。また、更地にする選択肢も効果的で、古民家としての価値が低い場合や耐震性に問題がある場合には、解体して売却することで高値が期待できます。
また、売却計画を立てる際には、地域の相場やエリアごとの需要を理解することが重要です。大田区の場合、大岡山駅（中央値7,480万円）や田園調布駅（22,500万円）周辺は価格が高いエリアであり、特に短期間で高値売却が期待できます。不動産売却時には、これらの情報を活用し、物件の魅力を最大限に引き出す工夫が必要です。
