不動産売却で必要となる抵当権抹消手続きとは？手続きの流れと注意点
不動産売却時に抵当権が設定されている場合、必ず抵当権抹消手続きが必要です。抵当権とはローン借入時に不動産を担保とする権利で、抹消しないと売却や新たな融資がスムーズに進まなくなります。
手続きは自分でも可能で、登録免許税や調査費用として数千円程度が必要です。司法書士に依頼する場合は15,000〜20,000円ほどかかります。書類の期限切れや紛失、金融機関の統廃合による再発行困難などのリスクを避けるため、完済後すぐに手続きすることが推奨されます。
目次
不動産売却で抵当権抹消手続きは必ず必要？
不動産を売却する際に、物件に抵当権が設定されている場合は「抵当権抹消手続き」が必要です。抵当権とは、住宅ローンなどの借入れ時に不動産を担保として設定する権利であり、抹消しないままだと買主が安心して購入できず、スムーズな売却が難しくなることがあります。
こちらでは、大田区や品川区で不動産売却をご検討中の方のために、抵当権抹消手続きの概要と、必要になるケースをご紹介いたします。
◇そもそも抵当権抹消手続きとは？
抵当権抹消登記とは、住宅ローンなどの融資を受けた際に、不動産に設定された担保（抵当権）を不動産登記簿から消すための手続きです。通常、住宅ローンを完済すると行われますが、この手続きをしないままだと、物件を売却する際に抵当権が残った状態となり、買主に不安を与えて、スムーズな売却が難しくなることがあります。
抵当権抹消の手続きは、司法書士に依頼できますが、自分で行うことも可能です。
◇不動産売却で必要となるケースを紹介
抵当権の抹消が必要となるのは、主に次の3つのケースです。ひとつ目は、住宅ローンが残っている物件を売却する場合です。ローンが完済されていないと、抵当権が不動産に設定されたままになり、買主に不安を与えてしまう可能性があります。そのため、売買契約時には「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」を同時に行うことが一般的です。売主は売却代金を使ってローンを完済し、その後に抹消手続きを進めます。
2つ目は、相続によって取得した不動産に抵当権が残っている場合です。ローンが完済されている場合、相続人が抹消手続きを行います。3つ目は、新たに融資を受ける場合です。
抵当権抹消手続きを怠るとどうなる？
画像出典：フォトAC
住宅ローンを完済した後でも、登記簿に抵当権が残ったままだと、不動産の売却や新たなローンの審査が不利になることがあります。また、手続きを放置していると、相続や将来の手続きで余分な手間や費用がかかることにもなりかねません。早めの抹消手続きを行うことで、これらのリスクを避けられます。
◇不動産売却が難しくなる
住宅ローンを完済していても、登記簿に抵当権が残っていると、第三者には抵当権がまだ設定されていると見なされます。このため、買主がリスクを避けようとするため、購入をためらうことが多くなります。特に、不動産の売買時に抵当権が残っていると、取引がスムーズに進まず、売却自体が難しくなるでしょう。
◇手続きが複雑化する
住宅ローンを完済してから時間が経過することで、必要書類の紛失や、当時の金融機関が倒産や合併で存在しなくなり、再発行が困難になるケースも考えられます。
このような事態を避けるためには、住宅ローン完済後に速やかに抵当権抹消の手続きを進めることが重要です。特に、長期間放置すると、相続人間での書類調整や追加書類の取得が必要になる場合があり、その分手間や費用が大幅に増加するリスクがあります。事前に手続きを完了させることで、将来的なトラブルを未然に防げるでしょう。
◇新たにローンが組みにくい
抵当権が登記簿に残っていると、住宅ローンを完済したことが証明できません。そのため、物件を売却する際に不利になるほか、新たにローンを組む際にも審査に通りにくくなることがあります。特に、車の購入や住宅のリフォームなど、まとまった金額の融資を希望する場合、抵当権が残っていると審査が厳しくなるのが通常です。
また、長期間手続きを放置していると、相続が発生した際に、相続人が抵当権の存在に気づかず手続きが遅れたり、弁済の事実確認に時間がかかったりすることもあります。
抵当権抹消手続きの流れと費用
手続きを自分で行えば、かかる費用は登録免許税や調査費用などの実費のみで、費用を抑えられます。ただし、書類の準備や申請に不安がある場合は、司法書士に依頼すると安心です。
◇自身で抵当権抹消手続きを行う場合
まずは登記申請書や登記済証または登記識別情報、弁済証書、抵当権抹消の委任状、場合によっては銀行の資格証明書などの必要書類を準備します。次に、管轄の法務局を調べて、登記申請書に必要事項の記入です。
登記申請書には、登記の目的や原因、抹消すべき登記、権利者・義務者などを記入し、申請書を法務局に提出します。申請から審査完了まで1～10日程度かかることが多く、オンライン申請も可能です。不安な場合は法務局で相談しながら進めるとよいでしょう。
◇手続きにかかる費用
抵当権抹消手続きを自分で行う場合、まず不動産1筆につき登録免許税が1,000円かかります。さらに、事前の調査費用や手続き後の確認として、それぞれ331円〜600円の費用が必要です。例えば、土地2筆と建物3筆の物件の場合、合計で約4,200円になります。
手続きや書類の準備に不安がある場合は、司法書士に依頼することも可能です。この場合、司法書士の手数料として15,000円程度がかかり、登録免許税や調査費用を含めると、総額で15,000〜20,000円ほどの費用がかかることが一般的です。
不動産売却で抵当権抹消手続きを行う際の注意点
不動産売却時の抵当権抹消手続きには、いくつかの注意点があります。まず、関連書類の期限が切れていないか確認することが重要です。また、住所や氏名の変更が必要な場合や、書類を紛失してしまった場合には、司法書士に相談することを検討しましょう。
◇関連書類の期限が切れていないことを確認する
登記事項証明書の有効期間は発行から3か月以内されているため、抵当権抹消手続きを進める際は、関連書類の期限が切れていないかをしっかり確認することが大切です。もしも期限が切れてしまった場合、再取得には費用が発生し、手続きが遅れる原因となります。
また、再取得には時間もかかり、場合によっては金融機関に依頼する必要があります。こうした余分な手間や費用を避けるためにも、書類を受け取った際は速やかに手続きを開始し、期限内に手続きを終わらせるよう心掛けましょう。
◇変更手続きが必要となる場合がある
引越しや結婚により、登記簿に記載されている所有者や抵当権設定者の住所や氏名が変更されている場合、住所変更や氏名変更のための登記申請を行わなければなりません。住所変更の場合は、転居の経緯が分かる住民票と住所変更登記申請書が必要となり、氏名変更の場合は、戸籍謄本と本籍が記載された住民票を準備する必要があります。
住所変更と氏名変更では必要書類が異なるため、注意して手続きを進めましょう。
◇必要に応じて司法書士に相談する
抵当権抹消手続を行う際、必要な書類を紛失したり、相続で長期間放置されていた抵当権の抹消が必要だったりする場合は、司法書士に相談するのが賢明です。再発行は通常、金融機関に依頼して対応できますが、金融機関が倒産している場合には手続きが難航することもあります。そうした状況でも、司法書士は専門知識を活かして適切にサポートしてくれます。
また、古い抵当権や長期間未処理の抵当権の抹消は個人では困難なことが多く、司法書士に依頼すれば迅速に進めることが可能です。忙しい方や手続きに手間を感じる方も、司法書士に任せることでスムーズかつ効率的に進められるでしょう。
不動産売却時に抵当権が設定されている場合、必ず「抵当権抹消手続き」が必要です。抵当権はローン借入時に不動産を担保として設定されるもので、これを抹消しないと売却や新たな融資がスムーズに進まなくなります。手続きは自己完結可能ですが、書類の準備や申請に不安があれば司法書士に依頼できます。
抵当権抹消が必要なケースは、主に次の3つです。1つ目は、住宅ローンが残っている物件を売却する場合。ローン完済後に、売却代金で完済し、抹消手続きを進めます。2つ目は、相続によって取得した不動産に抵当権が残っている場合。3つ目は、新たに融資を受ける場合です。これらのケースで抹消手続きを行わないと、不動産の売却や融資に支障をきたします。
手続きを怠ると、売却が難しくなり、審査や相続手続きで余分な費用や時間がかかることがあります。特に抵当権が登記簿に残っていると、買主が購入をためらい、取引がスムーズに進まなくなります。また、長期間放置すると必要書類が紛失するリスクや、金融機関の統廃合により手続きが複雑化する恐れもあります。
手続きの流れは、登記申請書や関連書類を準備し、法務局に申請するものです。自分で手続きを行う場合、費用は登録免許税や調査費用の実費のみで済みますが、司法書士に依頼すると15,000～20,000円程度の費用がかかります。書類の期限切れや紛失、住所変更があった場合は、司法書士に相談することが推奨されます。
