不動産売却時の媒介契約とは？媒介契約の種類と選ぶポイント
媒介契約は、売主が不動産会社に売却活動を依頼する契約で、「専属専任」「専任」「一般」の3種類があります。それぞれ業者の活動範囲や売主自身で買主を見つけた際の対応が異なり、立地、物件の築年数、売却の緊急性に応じて適切な契約を選ぶことが重要です。
契約書には手数料や期間、業者の責任範囲が記載されているため、内容を十分理解したうえで契約を結ぶことが求められます。必要書類として登記事項証明書や本人確認書類を準備し、契約内容を事前に確認することでトラブルを防ぎ、安心して売却を進めることが可能です。
目次
媒介契約の概要と契約を締結するタイミング
不動産を売却する際、媒介契約を結ぶことは重要なステップです。媒介契約は、不動産業者に物件の売却を依頼する契約であり、売主と不動産業者との間に交わされるものです。
契約を結ぶタイミングや、契約の種類によって販売活動の内容や契約後の関係が変わるため、事前にその内容をしっかりと理解しておくことが求められます。今回は、媒介契約の概要とその契約を締結するタイミングについて解説します。
◇媒介契約とは
媒介契約とは、不動産の売主が不動産会社に対して物件の売却を依頼する際に交わす契約です。売主は、不動産会社に物件の売却活動を委託し、買主を探してもらいます。この契約を結ぶことにより、不動産会社は売主に代わって売却活動を行えるようになります。媒介契約には、主に3種類のタイプがあり、それぞれ異なる特徴を持っています。
1.専属専任媒介契約
これは、不動産業者に物件の売却を依頼する際に結ぶ契約で、売主が他の不動産業者と契約することができません。売主が自ら買主を見つけた場合でも、仲介手数料が発生します。この契約を結ぶことで、不動産業者は売却活動に集中し、スピーディーに売却活動を進められます。
2.専任媒介契約
専属専任媒介契約と似ていますが、売主が他の不動産業者と契約することが可能です。しかし、売主が自分で買主を見つけた場合は、仲介手数料を支払わなければなりません。この契約も、売却活動に一定の専門性と集中を求める場合に適しています。
3.一般媒介契約
一般媒介契約では、複数の不動産業者と契約を結ぶことができ、売主が自由に業者を選んで売却活動を行わせることができます。ただし、売主が自分で買主を見つけた場合、仲介手数料は発生しません。
この契約は、広く販売活動を行いたい場合に有効ですが、売主が複数の業者に依頼することで情報が分散し、販売活動に一貫性を欠くこともあります。
◇媒介契約を締結するタイミング
媒介契約を締結するタイミングは、物件の査定を受けた後、売却を正式に依頼する段階で決まります。最初に不動産会社に査定を依頼し、その後、売却することを決定した段階で契約を結びます。この際、売主は複数の不動産業者に査定を依頼し、どの業者に依頼するかを決定することができます。
媒介契約を結ぶと、正式に契約書が交付されます。契約書には、売却活動の内容や不動産業者の責任範囲、仲介手数料などが記載されています。契約を結ぶ前に、契約内容を十分に確認し、納得した上で署名することが重要です。
媒介契約の種類選びでの失敗例
媒介契約を選ぶ際には、その種類によって販売活動の進行具合や契約後の関係が大きく異なります。誤った契約を選ぶと、売却がスムーズに進まないことや、余計な費用が発生する可能性があります。ここでは、媒介契約を選ぶ際によくある失敗例を紹介し、その対策について考えます。
◇積極的に販売活動してもらえなかった
「一般媒介契約」を選んだ場合、複数の不動産業者に依頼できますが、それぞれの業者があまり積極的に販売活動を行わない場合もあります。他の不動産会社が先に売買契約を成立させた場合、利益にならないためです。
そのため、一般媒介契約の場合、積極的に販売活動をしてもらえず、売却活動が遅れることや、最終的に売却価格が下がる可能性があります。
◇知人に売却するのに仲介手数料が発生した
「専属専任媒介契約」を結んだ場合、売主が自分で買主を見つけても、仲介手数料が発生します。たとえば、知人や親族が買い手となった場合でも、手数料を支払う必要が生じます。
この点を事前に確認せずに契約を結んでしまうと、売主にとって不満が残ることがあるため注意が必要です。
◇3カ月以内に解除し違約金が発生
「専任媒介契約」や「専属専任媒介契約」では、売主が途中で契約を解除する場合、違約金が発生することがあります。例えば、契約後3カ月以内に売却活動がうまくいかないと感じて契約を解除しようとした場合、違約金が発生するリスクがあるため、慎重に選ぶ必要があります。
契約解除には条件がついていることが多いため、解除する際の条件を契約書でしっかりと確認しておくことが大切です。
媒介契約の種類を選ぶときの主なポイント
媒介契約の種類を選ぶ際には、いくつかの重要なポイントを考慮する必要があります。物件の立地や築年数、売却の緊急性によって、最適な契約を選ぶことが売却を成功に導く鍵となります。
◇媒介契約の種類を選ぶときのポイント3つ
媒介契約の種類を選ぶとき主なポイントは、次の3つです。
1. 立地条件
物件が大田区や品川区などの人気エリアにある場合、一般媒介契約を選ぶと、複数の不動産業者が活発に売却活動を行い、より多くの購入希望者にアプローチできる可能性があります。特に、品川区のような商業施設が集まるエリアでは、需要が高いため、売却がスムーズに進むことが期待できます。一方で、立地条件が悪い場合や売れにくいエリアでは、専属専任媒介契約を選ぶ方が効果的です。
2.築年数
新築や築浅物件の場合は、一般媒介契約を選ぶと、より多くの業者が販売活動を行い、早期に売却できる可能性が高くなります。逆に、古い物件の場合は、専属専任媒介契約を選ぶことで、特定の業者が集中して売却活動を行い、買主を見つけることができる可能性が高くなります。
3. 売却期限
売却を急ぐ場合、専属専任媒介契約を選ぶことをお勧めします。この契約では、不動産業者が全力で販売活動を行うため、早期の売却が期待できます。時間に余裕がある場合は、一般媒介契約を選び、複数の業者に売却活動を任せることで、売却のチャンスを広げられます。
◇初めてで選べない場合は専任媒介契約がおすすめ
専任媒介契約は、媒介契約の中で最もバランスの取れた選択肢です。不動産会社に一定の積極性を持って営業活動を依頼できる一方で、売主自身が買主を探すことも可能です。専任媒介契約は、他の2つの契約の利点を組み合わせた契約形式であるため、媒介契約を選べない方におすすめです。
契約に必要な書類と契約書のチェック項目
媒介契約を結ぶ際、必要な書類や契約書の内容をしっかりと把握しておくことが重要です。契約後にトラブルを避けるためには、事前に必要書類を準備し、契約書に記載された項目を確認することが求められます。
◇媒介契約時の必要書類
媒介契約を結ぶ際には、売主と不動産業者が契約を交わすために必要な書類があります。主な書類には、物件の登記事項証明書（旧称：登記簿謄本）」や、売主の本人確認書類（運転免許証やパスポート）などが含まれます。登記事項証明書は、物件の所有者や権利関係を証明するために必要であり、売主の本人確認書類は、契約者本人が間違いなく取引を行うことを確認するためのものです。
◇媒介契約書のチェック項目
媒介契約書を受け取った際には、以下の項目をしっかりと確認しましょう。まず、契約書に記載された手数料や契約期間を確認します。契約期間が過ぎると、自動的に契約が終了する場合もありますので、注意が必要です。
また、販売活動の内容や業者の責任範囲についても記載されているため、業者に何を求めるのかを明確に理解しておきましょう。
媒介契約は、不動産売却時に売主が不動産会社へ販売活動を依頼する契約で、3種類（専属専任、専任、一般）があります。それぞれ、他業者との契約や売主自身の買主発見時の対応が異なるため、物件の立地、築年数、売却の緊急性に応じて適切な契約を選ぶことが重要です。
特に専属専任契約は迅速な売却活動に向き、専任契約は売主の買主発見も可能なバランスの取れた選択肢です。一般契約は複数業者への依頼が可能ですが、一貫性を欠く場合があります。
契約締結のタイミングは、物件査定後に売却を依頼する段階です。契約書には手数料や業者の責任範囲が記載されており、トラブルを避けるために内容を確認のうえ、納得して署名する必要があります。必要書類には登記事項証明書や本人確認書類が含まれ、売主は契約前に準備を整えておくことが求められます。
また、媒介契約選択時には以下の点が重要です。人気エリアでは一般契約で幅広い販売活動を行えるが、売れにくいエリアでは専属専任契約が有効。築年数が新しいほど一般契約が適し、古い物件は集中した専属専任契約が効果的。売却を急ぐ場合は専属専任、時間に余裕があれば一般契約がおすすめです。初心者はバランスの取れた専任契約を選ぶとよいでしょう。
契約解除時の条件や違約金のリスクも確認が必要で、契約内容を十分理解することでスムーズな売却が実現します。
