不動産売却初心者必見！売却までの流れと基本のポイント
不動産売却を検討し始めたばかりの方に向けて、本記事では売却完了までの大まかなステップや必要な準備をやさしく解説します。
初心者の方が抱えがちな疑問や不安を事前に整理し、回避策やチェックリストを提示することで、余計なトラブルを避けてスムーズに進めるためのヒントを提供します。大切な資産を売却するうえで必要な基礎知識を身につけることで、将来的な計画が立てやすくなり、より安心して取引を行えるでしょう。
本記事を読むことで、売却プロセスへの理解が深まり、理想的な価格やタイミングでの売却につなげられるはずです。
目次
不動産売却の基礎知識
不動産の売却を進めるにあたって、まずは基礎知識をしっかり身につけることが重要です。具体的には、売却の流れを把握するだけでなく、不動産業界で頻出する専門用語や手続きの意味を理解し、さらに相場調査や売却手段の違いなどを知っておく必要があります。初心者の方は「そもそも不動産売却に何が必要なのか」「仲介と買取のどちらが自分に合っているのか」といった疑問を多く抱えがちです。
本セクションでは、そうした不安を解消するために押さえておきたい基礎的なポイントを整理します。物件をできるだけ好条件で売却するためには、相場調査や売却方法の選択が重要なカギを握ります。ここでは、相場の見極め方やオンライン査定ツールの活用法、仲介と買取それぞれの特徴をわかりやすく解説しながら、不動産売却における意思決定をスムーズに行うためのヒントを提供します。
不動産売却は高額な資産が動く取引であり、人生の中でも数少ない大きなイベントの一つです。特に自宅の売却は「住み替えを前提としている」「新たなライフステージへ移行する」など、個人のライフプランや家族計画にも直結します。一方で、投資用マンションやアパートなどを手放す場合は、「どのタイミングで売るのが得策か」「税金や諸費用をどう計算するか」といった視点も入ってきます。
そのため、まずは基礎知識を整理しておくことが、後々のトラブルや損失を最小限に抑える上で欠かせません。以下で取り上げる「相場調査の重要性」と「仲介・買取の選択ポイント」を軸に、自分の物件や状況に合った売却方法を考えてみましょう。
相場調査の重要性
不動産売却を円滑に進めるうえで、最初のステップとなるのが相場調査です。相場とは、周辺地域でどのような価格帯で取引が行われているかを示す目安のことであり、売却価格を決める際の出発点となります。
もし相場を把握せずに希望価格だけを設定して売りに出した場合、買主との価格差が大きすぎて物件が売れ残ったり、逆に相場よりも安い値段で売り出してしまい、大切な資産を損してしまう恐れがあります。したがって、適正価格を見極めるには周辺エリアの成約事例や不動産会社による査定を活用することが不可欠です。
1.周辺エリアの成約事例
たとえば同じマンション内で直近どのような価格で成約しているかを調べると、自分の物件の相場観が一気につかみやすくなります。また、戸建てであれば、敷地面積や建物面積、築年数が近い類似物件の過去の売却価格を参照しましょう。運が良ければ、同じ通りや隣接エリアで最近売りに出された物件が見つかることもあります。こうした事例を丹念に集めることで、「築○年の4LDKなら平均して○千万円前後」というざっくりとした目安がつかめるはずです。
2.公的指標の確認（地価公示や路線価）
国や自治体が公開している「地価公示」や「路線価」といった公的指標も活用すると、土地の評価額をイメージしやすくなります。地価公示は毎年1月1日時点の全国の標準地の評価額を国土交通省が発表するもので、路線価は主に相続税や贈与税を算出するために国税庁が公表するものです。
それぞれの数字は実際の取引価格とは必ずしも一致しませんが、少なくともエリアごとの価格水準を掴む上で有効な手段となります。公示価格や路線価が高いエリアは、それだけ地価が安定しているか、または上昇傾向にある可能性があるため、売却計画を立てるうえで重要な参考資料になります。
3.不動産会社による査定
自分で調べられる情報量には限度があるため、プロの目から見た査定価格もあわせてチェックしましょう。近年は不動産会社の公式サイトから無料査定を申し込めることが多く、担当者が物件を直接見に来る「訪問査定」と、データをもとに簡易的に行う「机上査定」があります。訪問査定では室内のリフォーム状態や立地特有のメリット・デメリット（駅からの距離、周辺環境など）まで考慮に入れてくれます。一方、机上査定はすぐに結果を得られる反面、精度はやや落ちる傾向があります。いずれにしても、複数社から査定を受けて比較検討するのが、より客観的な相場感を得る上で大切なポイントです。
相場調査にしっかり時間をかけることで、売却活動の計画が立てやすくなるだけでなく、買主や不動産会社との交渉でも有利に働きます。「自分の物件がどの程度の価値を持っているのか」「現実的にどのくらいの価格で売れるのか」を理解していれば、過度な値下げを求められても冷静に対応できますし、反対に相場よりも高すぎる値付けをして長期化するリスクも避けられます。次のセクションでは、相場調査を手軽に始められる方法としてオンライン査定ツールを活用する手順を紹介します。
オンライン査定ツールの活用
不動産の相場を把握する手段として、近年注目を集めているのがオンライン査定ツールです。多くの不動産ポータルサイトや仲介会社の公式サイトでは、無料で査定依頼ができるフォームやツールを提供しており、物件の基本情報（住所、築年数、広さなど）を入力するだけで、概算の価格帯を提示してくれます。以下では、このオンライン査定の仕組みや活用法、そしてメリット・デメリットについて詳しく解説します。
1.仕組みと使い方
オンライン査定ツールは、物件の所在地や面積、間取り、築年数などの情報と、不動産会社が保有している過去の成約データや類似物件の売買情報を照らし合わせることで、おおまかな金額を算出するものです。利用者はフォームに必要事項を入力し、最後に連絡先を登録することで査定結果を受け取れます。結果は即時に表示される場合もあれば、後日メールや電話で連絡が来る場合もあります。
このプロセスでは、実際の物件内部の状態や周辺環境の微妙な差異までは反映しきれないため、あくまでも「ざっくりとした相場感」をつかむための手段と位置づけましょう。
2.メリット（手軽さ、複数比較など）
•手軽に始められる: 現地訪問や複雑な書類手続きなしで、数分〜数十分程度の入力時間で済むことが大半です。
•複数社を比較しやすい: さまざまな不動産会社やポータルサイトがオンライン査定サービスを提供しているため、一度に複数の結果を比較することが可能です。これにより、提示された査定金額の平均値から大体の相場を把握するのに便利です。
•初期段階の相場把握に最適: 売却をまだ本格的に決めていない段階でも、「とりあえずどのくらいの価格になるか知りたい」というライトなニーズに応えてくれます。
3.デメリット（実態を反映しきれない可能性）
•物件の個別要素を評価しづらい: 外観リフォームや内装の状態、眺望の良さ、交通の便の実感などはデータベース上にない場合が多く、正確な価格に反映されにくい。
•連絡が多くなる場合も: 査定依頼を出すと、複数の不動産会社から電話やメールで営業連絡が入ることがある。煩わしい場合は連絡方法を指定するか、使うサービスを選ぶ必要がある。
•画一的な結果: ツールによってはアルゴリズムが単純で、市場動向や細かい環境要因を反映しづらいこともある。
4.アクション例
•まずはオンライン査定でざっくり相場感をつかむ: いきなり訪問査定を依頼するのが不安な方は、オンラインツールで大まかな金額を知り、売却を検討するきっかけをつかむとよいでしょう。
•複数の査定結果を比べる: 一つのツールだけだと算出方法に偏りがあるかもしれないため、最低でも2〜3社のオンライン査定を受け、ばらつきを確認するのがおすすめです。
•訪問査定につなげる: オンライン査定で納得いく目安が得られたら、より正確な金額を導くために訪問査定へ進む。内装の状態や周辺環境の魅力がプラス要因として働く可能性もあるため、査定額が上がるケースも考えられます。
総じて、オンライン査定ツールは「最初の一歩」として非常に有用です。ただし、最終的な売却価格は実際の内見や市場の需要状況に大きく左右されるため、あくまで参考値と位置づけ、訪問査定や他社比較、さらには実際の交渉を経て最終価格が決まることを覚えておきましょう。次のセクションでは、実際に売却方法をどう選択すべきかという観点から、仲介と買取のメリット・デメリットを解説していきます。
仲介・買取の選択ポイント
不動産売却には大きく分けて「仲介を利用する方法」と「買取を利用する方法」が存在します。仲介とは、あなたが所有する物件を不動産会社が広告や内覧を通じて買主を探し、成約に至るまでサポートするしくみです。一方で買取は、不動産会社（あるいは買取専門業者）が直接あなたの物件を買い取る方法で、仲介よりも売却スピードが速い反面、売却価格が相場よりも下がる傾向にあります。ここでは、それぞれの売却手法がどのような場面に適しているのか、具体的な事例を交えつつ詳しく見ていきましょう。
1.仲介で売却する場合
•価格重視の方におすすめ: 仲介では、買主との間で市場相場に近い価格交渉が行われるため、基本的には買取よりも高く売れる可能性が高いです。特に人気エリアや物件の状態が良いケースでは、複数の買主が争うように内覧に来ることもあり、売却価格が上振れすることもあります。
•売却までの時間: 不動産会社が広告戦略や内見調整を行うため、成約まで数か月以上かかることも珍しくありません。転勤や離婚など、早急に現金化したい事情がある場合は仲介売却が合わないかもしれません。
•リスク面: 長期化すれば住宅ローン返済や管理費などのコストがかさんだり、内見対応のために生活リズムを調整したりする負担があります。また、売り出し中に価格を下げるタイミングを見極める難しさなども考慮が必要です。
2.買取で売却する場合
•スピード重視の方におすすめ: 不動産会社が直接買い取ってくれるため、早いと数週間以内に現金化できるケースがあります。急な転勤や相続で空き家を処分したい場合などに適しています。
•価格面: 一般的には仲介に比べて価格が安くなる傾向が強く、相場より1〜2割ほど低い金額での取引となる場合が多いです。これは買取業者側が、その後に物件をリノベーションして再販するリスクやコストを見込むためです。
•リスクやメリット: 広告活動や多数の内見対応が不要なので、周囲に売り出しの事実を知られたくない場合や、時間がない場合には大きなメリットがあります。一方で資金面でのデメリットをしっかり認識しておくことが重要です。
3.どちらを選ぶべきか：事例で比較
•価格重視なら仲介: たとえば築浅のマンションで人気エリアにある場合、需要が高いため高額売却が期待できます。多少時間がかかっても高く売りたい人には仲介が向いているでしょう。
•早期売却なら買取: 相続物件で誰も住んでいない戸建てなど、維持費や管理が負担になっているケースでは、多少安くても迅速に手放せる買取が理にかなっています。
•リスクとスピード感: 仲介だと買主が見つからないリスクがあるものの、売却価格を伸ばせる可能性がある。買取だと確実に売れるが価格面での妥協を強いられる。自分の状況（ローン残債、売却期限など）を踏まえ、どちらを優先すべきかを検討しましょう。
次のステップとしては、実際に売却に向けて動き出す際の具体的なプロセスや注意点を学ぶことが重要です。
たとえば媒介契約から引き渡しまでの流れや、査定価格と最終売却価格の違いなどを知っておくと、スケジュールや予想利益の計画が立てやすくなります。続くセクションでは、そうした売却成功への具体的ステップにフォーカスして詳しく解説していきます。
どのように媒介契約を結ぶのがベストなのか、売却価格を決定するうえで注意すべき点は何かなど、さらに実践的なポイントを押さえることで、着実に売却完了へ近づいていきましょう。
売却成功へのステップ
不動産を売却する際、事前に全体のプロセスを把握しておくことで、スケジュールや必要書類の準備が格段にスムーズになります。例えば「売り出す時期をいつにするか」「内覧はどう進めるのか」といった具体的な疑問は、あらかじめ流れをイメージしておくことで解消しやすくなるのです。ここでは、不動産売却の大まかな時系列に沿って、主な手順を解説します。
1.媒介契約
まずは不動産会社との間で媒介契約を締結します。あなたの物件を売却するパートナーを正式に決める段階です。
2.広告・内覧
媒介契約を結んだ不動産会社が、ポータルサイトやチラシなどを使って物件を宣伝します。内覧が入った際は、買主候補へ物件の魅力をアピールできるように準備を整える必要があります。
3.価格交渉・売買契約
購入希望者が現れたら、実際に価格交渉や条件面のすり合わせを行い、折り合いがつけば売買契約を締結します。契約時には手付金の受け取りや重要事項説明、各種書類の取り交わしがあります。
4.決済・引き渡し
売買契約後、買主が住宅ローンを組む場合は審査や準備期間を経て、決済日に物件の残代金を受け取り、同時に物件の鍵を引き渡します。ここで所有権移転登記などの手続きも行い、売却完了となります。
こうした一連の流れを理解することで、売却に要する期間や準備すべき項目が明確になり、初心者でも余裕をもって対策しやすくなるはずです。次の見出しでは、特に大切な媒介契約から引き渡しまでの詳細を解説します。契約形態による違いや、内覧時の注意点、そして売買契約で必要な書類など、具体的に押さえておきたい内容を取り上げていきます。
媒介契約から引き渡しまで
不動産会社に売却を依頼するときに結ぶのが媒介契約です。これは、「この会社に自分の物件の
売却活動を頼む」という意思表示であり、どのように広告を打ち出してもらうか、どれくらいの頻度で報告を受けたいか、といった基本方針を決める重要なステップとなります。媒介契約の形態には主に以下の3種類があり、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。
1.専属専任媒介契約
•不動産会社1社のみに売却を依頼し、売主自身が見つけた買主との売買も原則できない形態。
•不動産会社はレインズ（不動産流通機構）への登録義務があり、売主に対して1週間に1回以上の報告義務を負います。
•メリット：不動産会社は「自社で必ず成約できる可能性がある」ため、積極的に広告を展開してくれる傾向があります。報告頻度も高いので進捗状況を把握しやすいです。
•デメリット：売り手側は他社にも依頼できず、自己発見取引（自分で買主を見つけること）も禁じられます。売却活動の自由度が低い点に注意が必要です。
2.専任媒介契約
•基本的には1社のみに売却を依頼する点は専属専任と同じですが、自己発見取引は可能。つまり、知り合いが直接買いたいと言ってきた場合など、売主自身が買主を見つけることは認められます。
•不動産会社には2週間に1回以上の報告義務があります。
•メリット：専属専任ほど規制が厳しくなく、独自に買主を探せる自由度がある。また、不動産会社も単独で扱うため、広告に力を入れてくれやすい。
•デメリット：他社には依頼できないため、多方面からの集客効果が見込める「一般媒介契約」に比べると買主候補の幅が狭まる可能性もあります。
3.一般媒介契約
•複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約形態。自己発見取引も問題なく行えます。
•レインズへの登録義務や報告義務はありませんが、独自で行っている会社もあります。
•メリット：多くの不動産会社がそれぞれのルートで買主を探してくれるため、広範囲にアプローチ可能です。短期間で多くの問い合わせを得られる可能性が高まります。
•デメリット：不動産会社側からすると「いつ他社で成約されるかわからない」ため、積極的に動いてくれないケースもある点に留意が必要です。
どの契約形態を選ぶかは、売却を急いでいるか、価格重視か、信頼できる会社が見つかっているかなどによって異なります。じっくり高額売却を狙うなら専属専任または専任、スピードを重視するなら一般媒介など、自分の目的やスタンスに合わせて検討するとよいでしょう。
買主への内覧対応
媒介契約を結んだ後は、広告やポータルサイトへの掲載が始まり、興味を持った買主候補から内覧希望が入ります。内覧では以下のようなポイントに気を配りましょう。
•片付けや清掃: 家の第一印象は非常に重要です。家具や荷物を整理し、清潔感を保つことで「ここに住んでみたい」と思ってもらいやすくなります。
•換気・照明: 昼間でもカーテンを開けて明るさを確保し、夜は照明を多めにつけて部屋を広く見せる工夫が大切です。
•不在対応: 内覧時に売主が在宅しているかどうかは状況によりますが、買主がゆっくりと物件を見たい場合は、短時間外出するのも一案です。
•アピールポイントの整理: 交通アクセスの良さ、眺望、リフォーム履歴など、他の物件にはない強みを事前に不動産会社と共有し、しっかりPRしてもらいましょう。
売買契約時に必要な書類・注意点
内覧後、買主候補との交渉を経て売買条件が合意に至れば、正式な売買契約を締結します。契約時には主に以下の書類や準備が必要です。
1.重要事項説明
不動産会社の担当者（宅地建物取引士）が、物件や取引条件に関する重要事項を買主に説明します。物件の構造・設備、法令上の制限、ライフライン状況などが該当し、トラブル防止のためにも細かく確認しましょう。
2.売買契約書
売買の条件（価格、引き渡し日、違約金規定など）を明記し、売主・買主・宅地建物取引士が署名・押印します。書面に記載された内容をよく確認し、疑問点があれば必ず契約前に確認しましょう。
3.手付金の受け取り
通常、売買契約と同時に手付金として売買価格の一部を買主から受け取ります。手付解除（契約解除）に関わる条件も契約書内に明示されるため、しっかり理解しておくことが大切です。
4.その他必要書類
•固定資産税納税通知書
•登記済権利証または登記識別情報
•身分証明書（運転免許証など）
•実印・銀行印
など、細かい書類が多数あります。事前に不動産会社とチェックリストを作成し、漏れなく用意しておきましょう。
売買契約が締結されたら、買主はローン審査や各種手続きを進め、決済日に残代金の支払いが行われます。同時に物件の鍵を渡し、所有権移転登記を行うことで引き渡しが完了です。この段階をもって不動産売却がすべて終わり、売主は手元に売却代金を受け取ることとなります。
査定価格と最終売却価格の違い
売却活動を進めるうえで、しばしば混乱を招くのが「査定価格」と「最終売却価格」の違いです。査定価格とは、不動産会社が過去の成約事例や市場動向、物件の条件などをもとに「このくらいの価格で売り出せそうだ」と見積もる予想値のことであって、必ずしもその金額で売却が成立するわけではありません。実際の売却価格は、買主との交渉や物件の状態、タイミングによって上下します。
1.査定価格は予想値
•不動産会社によっては、より契約を獲得したい思惑から高めの査定価格を提示するケースもあります。一方、リスク回避のために控えめな価格を示す会社も。複数社の査定結果を比較し、平均的なラインを探ることが大切です。
•査定価格は売り出し価格を決める指標となりますが、最終的には売主自身が「いくらで売りたいか」「どの時期までに売りたいか」を合わせて決定することになります。
2.売却価格を左右する要素
•交渉力: 買主とのやり取りをどう進めるかによって、想定より高く売れる場合もあれば、値引き交渉に応じて価格が下がることもあります。
•市場動向: エリア全体の需給バランスが好調なら、強気の価格設定でも早期売却が実現するかもしれません。逆に買い手市場だと、価格を下げないと売れ残るリスクが高くなります。
•物件の状態: リフォームや設備の新しさ、管理状態の良し悪しが売却価格に直結します。築年数が古い場合でも、メンテナンスが行き届いていればプラス要因となるでしょう。
•売却の緊急度: 早期に現金化したい事情があると、交渉力が低下しやすい面も。時間がかけられないほど、値下げ交渉を受け入れる可能性が高まります。
3.ケーススタディ：希望価格と折り合い
•事例A: 売主が「3,500万円で売りたい」と考えていたが、不動産会社の査定価格は「3,200万円前後」。そこで売り出し価格を3,300万円に設定し、内覧を重ねた結果、3,250万円で成約したケース。結果的にやや下げたものの、ほぼ希望に近い金額での売却に成功した。
•事例B: 相続で引き継いだ物件を「3か月以内に売りたい」ため、不動産会社の査定価格（2,800万円）より少し下げた2,700万円で売りに出したところ、1か月以内に複数の購入希望者が現れ、交渉の末2,750万円で契約。スピード重視でも当初予想より高めの価格を実現できた。
このように、査定価格はあくまでも目安であり、最終売却価格は売り出す時期や交渉状況、物件のアピール度合いによって上下する可能性があります。大切なのは、「相場感をつかんだうえで、適切な売り出し価格を設定すること」と「交渉力やタイミングを考慮して柔軟に対応すること」です。高すぎる価格設定は内覧すら入らない原因になりかねず、安すぎる価格設定は損失を招きます。自分の希望条件と市場の現実を照らし合わせながら、最適なバランスを探っていくのが売却成功への鍵と言えるでしょう。
◯あわせて読みたい記事
税金・費用のチェックポイント
不動産を売却するとき、仲介手数料や税金といった費用の負担が必ず発生します。こうしたコストを正しく把握しておかないと、思いのほか手取り額が少なくなったり、決済直前になって「こんなに費用がかかるなんて知らなかった」というトラブルに陥る可能性があります。特に初めての方は、譲渡所得税や印紙税、抵当権抹消費用など、聞き慣れない項目の名前を目にするだけで不安になるかもしれません。しかし、ポイントを押さえて順番に確認すれば、それほど難しくはありません。
このセクションでは、不動産売却時に知っておくべき費用や税金の種類、そして費用を抑えるためのアドバイスをわかりやすく解説します。まず、売主が負担する代表的な費用としては、仲介手数料（不動産会社への成功報酬）が挙げられます。
また、印紙税や抵当権抹消費用といった諸経費も忘れてはなりません。さらに、譲渡所得税については計算方法が複雑であるため、基礎知識をしっかり身につけておかないと後々苦労することになります。加えて、売却する物件がマイホームの場合には、3,000万円特別控除などの減税制度を活用できる可能性がありますので、大きな節税効果が得られる場合もあるでしょう。
自分の状況に合わせて費用を試算し、売却後に手元に残る正味の金額を把握しておくことは、ライフプランや次の住まいへのステップを計画する上でも極めて重要です。以下では、譲渡所得税や仲介手数料をはじめとした主要な費用項目を整理しつつ、節税策や注意点について詳しく見ていきます。最後にはマイホーム売却時の控除制度についてもご紹介しますので、合わせて確認してみてください。
譲渡所得税や仲介手数料
不動産売却時に発生する税金のうち、特に多くの方が直面するのが譲渡所得税です。これ
は、売却によって発生した「利益（譲渡所得）」に対して課せられる税金で、所得税や住民税がセットとなって計算されます。また、不動産会社に売却を仲介してもらった場合には、仲介手数料という形で成功報酬を支払う必要があります。この節では、まずこうした費用の算定方法や注意点を解説します。
譲渡所得税とは
•譲渡所得: 売却によって得た金額（売却価格）から、物件取得時の費用（取得費）と売却時の経費（譲渡費用）を差し引いた額が譲渡所得となります。
•取得費とは、物件を購入した際の代金や仲介手数料、リフォーム代金などを合計したものです。ただし経年劣化分や家財分を除外する必要があります。取得費が不明な場合、売却価格の5%を「概算取得費」として計上できる制度も存在します。
•譲渡費用とは、売却にかかった仲介手数料や印紙税、測量費、建物解体費用などを指します。売却に直接関係がない費用は含められないので注意しましょう。
•課税方法: 不動産を所有していた期間によって、長期譲渡所得（5年超保有）と短期譲渡所得（5年以下保有）に区分され、税率が変わります。一般的に、保有期間が5年を超えた場合は税率が低く、短期保有の場合は高い税率が適用されるため、売却時期を選べるなら長期保有になるタイミングまで待つのも一つの戦略です。
•長期譲渡所得税率: 所得税15％＋住民税5％＝合計20％（復興特別所得税は別途加算）
•短期譲渡所得税率: 所得税30％＋住民税9％＝合計39％（同上）
•ポイント: 物件取得日がいつになっているか、確定申告時に書類をどう準備するかは注意深くチェックしましょう。特に売却の時期を少しずらすだけで数十万円〜数百万円の差が出るケースも珍しくありません。
仲介手数料の上限
不動産会社に売却を依頼する際に払う仲介手数料は、宅地建物取引業法で上限が定められています。具体的には以下の計算式を覚えておくと便利です。
※売却価格が400万円を超える場合の一般的な式です。
この式に当てはめると、たとえば3,000万円で売却した場合は「(3,000万円 × 3% + 6万円) + 消費税」となります。つまり、
•3,000万円 × 3% = 90万円
•90万円 + 6万円 = 96万円
•これに消費税を上乗せした金額が上限です。
実際には、不動産会社の方針や交渉によって手数料が上限よりも安く設定されることもありますが、上限を超えて請求されるのは違法ですので、もし不審に思った場合はきちんと理由を確認すると良いでしょう。
売却後の手取り額を正確に把握する
譲渡所得税や仲介手数料をはじめとした費用を差し引いて、最終的にどのくらい手元に残るかを正確に計算しておくことが重要です。これを怠ると、新居の購入計画やローン返済プランなどが大きく狂ってしまう可能性があります。あらかじめ不動産会社から概算の費用明細をもらう、あるいは自分でエクセルなどを使って試算表を作ると良いでしょう。
その際に考慮すべき代
表的な費用項目は以下のとおりです。
1.仲介手数料
2.譲渡所得税（所得税＋住民税＋復興特別所得税）
3.印紙税（売買契約書に貼付）
4.抵当権抹消費用（住宅ローンが残っている場合）
5.測量・リフォーム費用（必要に応じて）
6.その他の経費（引っ越し費用や一時仮住まい費用など）
とくに譲渡所得税は、年が明けてから確定申告で納めることになります。売却直後に得た資金をすべて新居購入に回してしまうと、税金分を確保できず苦労する場合もありますので注意してください。
控除制度の活用
不動産売却の税金負担を軽減する手段としては、控除制度の活用が挙げられます。マイホーム（居住用財産）を売却する場合、一定の要件を満たすことで大きな減税効果が得られることがあります。代表的なものに、3,000万円特別控除や買い替え特例などがありますが、要件を知らないまま見落としてしまうと、本来なら支払わなくてもよい税金を多く納めてしまうことにもなりかねません。ここでは、それぞれの制度の概要や申請方法を簡単にまとめます。
3,000万円特別控除
•概要: 自宅として使用していた不動産を売却した場合、売却益から最高3,000万円までを非課税とできる制度です。
•適用要件:
1. 自身が居住用として使用していたこと
2. 転居してから売却まで3年以内（現行制度では厳密な時限法規定がある）
3. 配偶者や直系親族への売却ではないこと（基本的に身内同士の売買は適用不可）
4. 他にも細かな条件があるため、国税庁のガイドラインや税理士への確認をおすすめします。
•メリット: 大きな利益が出ても3,000万円までは差し引けるため、多くのケースで譲渡所得税が大幅に減免されます。仮に譲渡所得が3,000万円以下なら、税金がほぼゼロになる可能性もあるでしょう。
買い替え特例
•概要: 住み替えを目的としてマイホームを売却し、新たに別の居住用不動産を購入する場合、譲渡益に対する課税を繰り延べられる制度です。要するに、売却益そのものは残るものの、課税タイミングが先延ばしになるイメージです。
•適用要件:
1. 売却した不動産と購入する不動産の双方が居住用であること
2. 売却価格が一定以上（例えば1億円以下）であることなど、様々な制約が存在
3. 売却と購入の時期（一般的に、買い替えとなる不動産を先に購入してから一定期間内に旧宅を売却するなど）も関係するため要確認。
•注意点: 課税が免除されるわけではなく、繰り延べとなることを理解しておく必要があります。その後売却益に相当する資金をまた別途で扱う際などに、税制上の取り扱いが複雑になる可能性もあります。
手続き方法や条件、注意点
減税制度を活用するには、確定申告の際に必要書類を提出し、各種要件を満たしていることを税務署に示す必要があります。具体的には、売買契約書の写し、住民票、物件の登記情報などが必要となる場合が多いです。書類に不備や記載漏れがあると、特例を受けられなくなる可能性があるため細心の注意を払いましょう。
また、不動産売却に関わる税制は国策や経済状況に合わせて改正されることがあり、数年単位で適用要件や税率が変更されるケースもあります。必ず最新の情報を国税庁のウェブサイトや税理士事務所などで確認し、確実に必要書類を揃えてから申告するのが得策です。
専門家への相談
譲渡所得税の計算や控除適用の判断は、ケースバイケースでかなり複雑になります。例えば相続した物件の取得費が不明だったり、セカンドハウスとして使っていた期間があったりすると、その扱いが変わるためです。こうした特殊な事情を抱えている場合は、税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することで、最適な節税策を見つけやすくなります。
また、多くの不動産会社が無料の税務相談会やセミナーを開催していることもあるため、初心者の方はそうした機会を利用すると、具体的なアドバイスを得られるでしょう。
◯あわせて読みたい記事
まとめ
ここまで、不動産売却において重要となる相場調査、売却手法の選択、売却プロセス、そして税金・費用の4つの柱について解説してきました。初心者の方は、まず相場を正しく把握し、仲介や買取など自分に合った売却方法を検討することが大切です。また、媒介契約から引き渡しまでの流れを俯瞰しておくことで、スケジュール管理がしやすくなります。
税金や仲介手数料などの費用面も事前に試算し、最終的な手取り額を見極めながら、計画的に行動しましょう。最後に「次にどう動くか」をイメージしやすいよう、ぜひ以下のアクション例を参考にしてみてください。
基礎を理解して計画的な売却を目指そう
今回ご紹介したポイントを踏まえ、売却初心者が最初に取り組むべきは、オンライン査定で相場を調べたり、複数の不動産会社に査定を依頼することです。さらに、ローン残債を確認して税金シュミレーションを行い、将来の資金計画を明確にしておくと、よりスムーズな売却が見込めます。「まずは一社に問い合わせてみる」「エリアの相場を調べる」といった小さな一歩から始めてみましょう。早めの情報収集が成功への近道です。不明点や不安な箇所があれば、専門家への相談も検討して、安心かつ計画的に不動産売却を進めてください。
◯あわせて読みたい記事
住宅ローンが残っていても住み替えは可能？成功のためのポイント
