品川区で「相続税対策」提案が上手な不動産会社3選比較
品川区は地価の高さゆえに、相続税額が大きくなるケースが少なくありません。遺産分割の際、「不動産をどう活用すれば相続税を抑えられるのか」と悩む方も多いでしょう。そこで、節税スキームや資産組み換えを含めた戦略を提案できる不動産会社の存在が重要となります。本記事では、相続税対策に強い3社を比較し、それぞれが持つ専門家との連携体制やサポート内容を解説。
想定読者は、相続が近い親族を抱えていたり、すでに相続が発生して不動産処分を検討している方、そして高額地価である品川区の不動産をどう節税に活かすか悩んでいる方です。まずは相続税対策と不動産売却の関係を整理し、次に専門知識と連携力が優れた3社の特徴を比較、最後に読者が取るべき行動や専門家活用のメリットを紹介します。
目次
相続税対策と不動産売却
不動産の相続税対策として、売却や資産組み換えを活用するケースは少なくありません。とりわけ品川区のように都心近郊で地価が高いエリアでは、不動産の評価額が想像以上に大きくなるため、相続税の納税額が急激に膨らむことがあります。実際、「親から受け継いだ土地の評価が思いのほか高く、相続税を現金で用意しなくてはならなくなり困惑している」という声は珍しくありません。ここでは、不動産売却が具体的にどのように相続税対策につながるのかを解説するとともに、実際の節税スキームの例や専門家との連携がいかに重要かを詳しく見ていきます。
不動産売却が相続税対策につながる理由
1.高額納税を回避するための資金確保
相続税は、基本的に10か月以内に現金で納付しなくてはなりません。土地や建物などの現物資産しかない場合、納税資金を確保するために一部を売却して現金化する手法はごく一般的です。品川区のように地価の高い地域では、相続対象となる不動産が数千万円から億円単位の評価額となることもあり、納税額も数百万円から数千万円になる可能性があります。こうした大金を一度に用意するには、不動産の売却で現金を得るのが合理的な選択肢と言えるでしょう。
2.組み換えによる資産評価の見直し
築古で維持費がかかるアパートや、テナントが入りにくい不動産を所有している場合、相続発生後にそのまま保有していると課税評価額が高いままで固定資産税や維持コストを負担し続けるリスクがあります。そこで、売却してより収益性の高いマンションや再開発が進むエリアの土地に組み換えることで、将来的な評価額を抑えつつ賃貸収益を得ることが可能です。とくに品川区は交通利便性や再開発計画が多い地域ですから、「今後さらに価値が上がる場所」か「既に高騰しているが空室リスクがある場所」かをしっかり見極めることが、資産を守るうえで重要となります。
3.小規模宅地等の特例との併用
居住用または事業用の宅地に適用される小規模宅地等の特例を利用すれば、相続税評価額を大幅に減額できます。具体的には、居住用宅地なら最大80％、事業用宅地なら最大50％の評価減が認められるケースがあります。ただし適用要件は厳格で、「誰がどのくらい住み続けるか」「被相続人が事業を営んでいた土地なのか」など、細かいルールを満たさないと認められません。この特例が使えるかどうかで相続税額が大きく変わるため、もし売却を検討するならば特
例を適用した上で売るべきか、適用できない前提で売るべきかといったプランニングが大切です。
節税スキーム提案
ここからは、実際に不動産売却による節税スキームとしてよく取り上げられる3つのポイントを掘り下げます。「居住用宅地の評価減」「売却資金で納税」「物件の組み換え」という柱をどう組み合わせるかが、相続税対策の成否を左右します。
小規模宅地等の特例
•適用条件の確認
居住用か事業用かによって適用される評価減の割合が変わり、居住用の場合80％、事業用の場合50％が一般的です。ただし「相続開始前に被相続人と同居していたか」「相続後も継続して居住し続けるか」「敷地面積はどのくらいか」など、クリアすべき要件が細かく設定されています。
たとえば、親が品川区内に住んでいて、子どもが一緒に暮らしていた場合、子どもは引き続きその家に住み続ければ特例を適用できる可能性が高まります。一方、単身赴任などで別居していた場合は「家族同居の実態」がなかったと見なされるリスクがあるため、事前にしっかり調整が必要となります。
•品川区特有の注意点
品川区はマンション需要が高く、宅地の評価額が急上昇しているエリアもあります。小規模宅地等の特例を使えば大幅な評価減が見込める一方、適用範囲を誤ると、かえって評価減を適用できる土地面積が足りず、期待していたほど節税できないケースも。可能な範囲で宅地を分割するなど、工夫が要る場合もあるため、事前に専門家と確認しておきましょう。
不動産売却で得た資金の活用
•納税資金の確保
相続税の納税期限は相続開始（被相続人の死亡）を知った日から10か月以内。この短期間で数百万〜数千万円という大金を工面しなければならず、不動産売却で現金を得るのが最も簡明な方法です。売却後の資金は納税に充当し、それでも余剰資金があれば投資や保険商品と組み合わせることで、さらなる節税効果や家族のリスクヘッジを図れます。
•遺産分割の円滑化
不動産は相続人同士で分割しにくい資産ですが、売却して現金化すれば複数の相続人で分けやすくなるというメリットも。これにより、「兄は自宅を相続し、弟は賃貸用アパートを相続するが評価額が違いすぎる」といった紛争を回避でき、家族間のトラブルが減少します。
物件の組み換え
•築古物件や空室リスクのあるアパートを手放す
古い物件は修繕費がかさんだり、空室が多く賃料が安定しない恐れがあります。そのような不動産を売却し、代わりに収益性が高いマンションや利便性の高い駅近物件を購入すれば、将来的な賃貸収入を向上しつつ、相続税評価を下げられる可能性が大きいです。
たとえば「老朽アパートを処分して、品川区の駅徒歩5分圏内マンションを取得する」などのシナリオが考えられます。駅近マンションは流動性が高く、買い手が見つかりやすいため、相続税納付や資金調達の際にも柔軟に対応できます。
•再開発期待エリアの活用
品川区では大規模開発や再開発計画が進むエリアが複数あるため、そこに照準を合わせて物件を組み換えると、将来的に地価上昇が見込める場合があります。相続後に売却すれば評価額以上の利益を狙えるかもしれませんが、再開発が計画通りに進まないリスクもあるため、専門家が提供する情報やシミュレーションをもとに慎重に検討する必要があります。
専門家連携の重要性
相続税対策は、不動産会社単独での対応だけでは不十分な場合がほとんどです。法律・税務・不動産評価といった多角的な知識が求められるため、弁護士・税理士・司法書士などとの連携が不可欠となります。
弁護士・税理士・司法書士との連携
•弁護士：遺産分割協議や、家族間で意見が対立した場合の法的手続きに対応。事前に遺言書を作成する際や、複雑な家族構成（前妻の子、後妻の子など）で相続人が多い場合も、調整役として弁護士の存在が大きい。
•税理士：相続税申告や控除、特例の適用要件を正確に判断し、適法な手続きを通じて節税をサポート。小規模宅地等の特例や贈与税・譲渡所得税の優遇措置など、税制を熟知した税理士がいるかどうかで結果が大きく左右される。
•司法書士：相続登記の手続きや、名義変更が必要な場合に対応。借地・借家問題が絡むときも正確な登記作業が不可欠で、専門家と連携してスムーズな所有権移転を進められる体制があるかがカギになる。
資産評価と遺産分割協議
•実勢価格と課税評価の整合性
相続税は路線価や固定資産税評価額などを基準に算出されますが、実勢価格（実際の取引相場）とのズレがある場合があります。とくに品川区のように需要が高いエリアでは、実勢価格が路線価を大きく上回ることがあるため、相続時のトラブルが発生しやすいです。正確な査定が行われれば、遺産分割協議での合意形成もスムーズになり、売却を決めた際の価格設定が現実的な水準となります。
•家族の将来設計も考慮
節税を優先するあまり、家族が生活の拠点を失ったり、残された親や子どもの暮らしが不安定になっては本末転倒です。適切なタイミングで売却するのか、あるいは賃貸管理を続けるのか、住宅ローンが残っている場合はどう処理するのかなど、包括的な視点が必要です。弁護士や税理士だけでなく、ファイナンシャルプランナー（FP）とも連携して将来のキャッシュフローをシミュレーションする手法も注目されています。
不動産売却による相続税対策を成功させる鍵は、「どの不動産をいつ、どのように売却や組み換えを行うか」「小規模宅地等の特例などをどう活かすか」「家族の居住や将来設計を踏まえたうえで税負担を最小化するには」といった具体的シナリオを、専門家とともに描けるかどうかにかかっています。品川区のような都心エリアでは、地価の上昇傾向や再開発の動きが大きく評価額に影響し、さらに中古マンション需要が根強いことから、高値で売却できる機会が多い一方、納税資金確保のために迅速に売却したいというニーズも少なくありません。
いずれにせよ、相続税が発生する可能性のある物件を所有している場合、早めに税理士や不動産会社へ相談し、現在の資産評価や適用可能な特例を洗い出しておくと、相続が始まったときの混乱を大幅に減らせます。特に納税資金の確保が必要な場合は、売却に要する時間を見越した計画が必要で、近隣相場や需要を踏まえて「いつ売るのが得策か」を見極める力のある会社を選ぶのが得策です。
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対応3社
相続税対策という観点から不動産売却や資産組み換えを検討する際、「弁護士・税理士・司法書士などの専門家ネットワーク」「節税スキームの提案力」「品川区をはじめとする都内近郊の市場知識」といった複数の要素が絡み合います。ここでは、そうした複合的なニーズに応えられる不動産会社を3社選び、それぞれが持つ強みやサポート体制を見ていきましょう。
三井住友トラスト不動産
三井住友トラスト不動産
三井住友トラスト不動産 地図
会社概要
•特徴：大手信託銀行グループの一員として、「税務・信託機能」を駆使しながら資産管理や相続対策を総合的にサポート。広域ネットワークとブランド力が強みで、品川区を含む都心部全域をカバーしている。
•対応エリア：品川区はもちろん、23区中心部から郊外まで幅広い地域
相続税対策のポイント
•税理士・弁護士と連携
三井住友トラスト不動産は、大手銀行グループの一員として、税理士法人や法務事務所などと密に連携しています。相続税のシミュレーションや節税スキームに関する相談をワンストップでできる体制が整っており、家族構成や遺産内容に応じた最適プランを提示しやすいのが特徴です。
•信託機能
一般的な売却仲介や買取にとどまらず、家族信託や遺言信託といった仕組みを活用して、相続開始前から将来を見据えた対策を行えます。必要に応じて、信託口口座を活用した資金管理や相続後の遺産分割協議サポートにも対応可能です。
税務・信託機能で最適提案
1.信託銀行ならではの資産管理サポート
三井住友トラスト不動産は親会社が信託銀行であるため、不動産だけでなく預金や株式などさまざまな資産を含めたトータル管理を行いやすいメリットがあります。相続税対策においては、遺産分割の調整や節税策の立案だけでなく、遺言書の作成や受益者連続信託など、複雑な制度にも詳しいスタッフがそろっています。
•たとえば、品川区内にある複数の賃貸物件を相続予定の場合、それぞれの評価額や賃貸収入、将来的なリフォーム費用などを総合的に考慮したうえで、どこを売却し、どの物件を引き継ぐかといった最適解を見つけられるよう支援してくれます。
2.大手グループならではのブランド力
大手銀行グループとしての信用力も強みです。売却を検討する際に、広範囲の支店ネットワークと豊富なデータベースを活用して買い手を効率的に探すことが可能です。また、税務面ではグループ内の税理士法人と協力し、納税シミュレーションやローン・融資のサポートを受けられます。高額な物件を抱える方にとって、短期売却と納税資金確保の両立が望まれる場合、こうした総合力が役立つでしょう。
| 会社名 | 三井住友トラスト不動産株式会社 |
| 本社所在地 | 東京都千代田区神田錦町3丁目11番地1 NMF竹橋ビル |
| 電話番号 | 03-5219-6300 |
| 設立 | 1986年（昭和61年）1月24日 |
| 対応可能エリア | 首都圏、中部、近畿、中国、九州 |
| 公式サイトURL | https://smtrc.jp/ |
| レビューなし |
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ライフアシスト株式会社
ライフアシスト株式会社
引用元：ライフアシスタント株式会社
引用元：ライフアシスト株式会社HP
引用元：ライフアシスト株式会社HP
会社概要
•特徴：相続に特化したスタッフが在籍し、遺産整理や節税に強みを持つ。売却時に必要となる遺品整理・手続き代行といった“実務面”での支援が充実しており、品川区や大田区など城南エリアを中心に多くの実績がある。
•対応エリア：品川区・大田区を含む城南エリア中心
相続税対策のポイント
•相続専門スタッフ在籍
司法書士や税理士との提携に加え、独自に相続コーディネーターを置くことで、発生直後の相続手続きや書類準備などのサポートをワンストップで提供できる体制を構築。相続税の納付スケジュールや遺産分割協議の進め方などもアドバイスしやすいため、家族間のトラブルを防ぎつつスムーズに不動産の売却へ移れる。
•売却プランの多様性
節税を狙う場合、物件の一部を売却して納税資金を確保するのか、あるいは組み換えによって賃貸収入を確保するのか、状況はさまざま。ライフアシストでは、一戸建てからマンション、収益物件まで幅広い売却形態に対応し、要望に応じて不動産投資家やエンドユーザーへの告知方法を最適化してくれる。
相続専門スタッフ在籍
1.ワンストップ支援
相続登記や遺産分割協議書の作成といった法的な事務を中心に、不動産の名義変更や評価額の算定など、多岐にわたる手続きをサポート。特に相続人が複数いる場合、ライフアシストが中立的立場で書類を整理し、全員の同意を取り付けるための調整を進めることで、家族間のコミュニケーションコストを大幅に削減できる。
•たとえば「父親が亡くなったが、品川区内にマンションと戸建て、別荘もある。どうやって分配すべきか」といった複雑案件で、どの不動産を売却して現金化し、どの不動産をどの相続人が引き継ぐかをコーディネートするなど、相続全体の俯瞰を踏まえたサポートを期待できる。
2.遺品整理や生前対策にも対応
相続が発生した後、家の中に残っている家具や故人の荷物を整理する作業が発生するが、ライフアシストは遺品整理業者との連携を行い、家財処分と売却活動を同時並行で進められる体制を持つ。また、相続がまだ先のケースでも家族信託や贈与プランなどの生前対策を紹介し、税負担を分散しながら将来の紛争リスクを下げる提案を行える点が特徴だ。
| 会社名 | ライフアシスト株式会社 |
| 所在地 | 東京都大田区千鳥1丁目4-4 生駒ビル1階 |
| 電話番号 | 03-6410-9916 |
| 設立 | 2004年（平成16年）9月7日 |
| 対応可能エリア | 大田区蒲田、1時間以内の関東エリア |
| 公式サイトURL | https://your-lifeassist.com/ |
| レビュー |
ハウスドゥ 馬込
ハウスドゥ 馬込
引用元：ハウスドゥ 馬込 HP
引用元：ハウスドゥ 馬込 HP
引用元：ハウスドゥ 馬込 HP
会社概要
•特徴：フランチャイズネットワークを活用し、大田区や品川区の相続診断士が節税アドバイスを行う。単なる売却だけでなく、建て替えや賃貸活用など多角的な視点で相続税対策を支援するのが強み。
•対応エリア：大田区・品川区など城南エリア
相続税対策のポイント
•相続診断士による節税アドバイス
ハウスドゥ 馬込には相続診断士の資格を持つスタッフが在籍し、家族構成や相続税評価額を見極めながら、どの物件を売り、どの物件を保有すべきかを総合的にアドバイス。加えて、税理士など専門家とも協力して納税資金の確保やローンの見直しなども並行して検討できる。
•買取・仲介どちらも選べる
納税期限が迫っている場合、すぐに現金化が望まれるケースでは不動産買取を勧めることが多い。一方、時間に余裕があって高値売却を狙いたい場合は仲介で売り出すなど、フレキシブルに対応できる。大手フランチャイズの知名度を活かした広告戦略や、地元のポスティング・人脈を活かして早期成約を狙う施策も特徴的だ。
相続診断士による節税アドバイス
1.城南エリアの相場と連動
品川区・大田区は都心部と比べても住宅需要が高く、地価が安定している一方、相続税評価が高額になる場合も珍しくない。ハウスドゥ 馬込ではこうした相場観や地域特性を踏まえ、いつ売却すれば最適か、どの物件を維持して賃貸すべきかといった具体的な計画立案が得意だ。築古の一戸建てを売却して賃貸マンションに組み換えるなど、多角的な資産活用プランを作成してくれる。
2.多角的な活用法
不動産売却だけではなく、アパート建築による相続税評価額の引き下げや、リフォームして貸し出すことで収益物件化するなどのプランも提示。税理士やファイナンシャルプランナー（FP）とも連携し、相続発生前に生前贈与や保険商品を組み合わせることで、税負担と家族間の利害を調整するトータルサポートが可能。
3つの不動産会社はいずれも相続税対策に強いという共通点を持ちながら、提案スタイルや連携している専門家との関係、取り扱うエリアの範囲などに違いがあります。どの会社を選ぶかは、以下の要素を踏まえて総合的に判断することが大切でしょう。
1.専門家ネットワークの広さ
•弁護士・税理士・司法書士などとの連携がどの程度強固なのか。
•家族信託や生前贈与など、法的・税務的に複雑なスキームをどれほど柔軟に提案できるか。
2.品川区・城南エリアの相場観
•地域特性を正確に把握し、地価や需要動向を分析できる会社か。
•再開発予定があるか、賃貸需要がどれほどあるかなど、将来を見据えた提案に強いか。
3.具体的なサポート体制
•納税期限までのスケジュール管理や、遺産分割協議での仲介役などの“きめ細かな実務支援”を行えるか。
•築古物件のリノベーションや新たな賃貸事業など、売却以外の選択肢を積極的に提示できるか。
| 会社名 | 株式会社ニューエスト（ハウスドゥ馬込） |
| 所在地 | 東京都大田区北馬込2丁目30-11 |
| 電話番号 | 03-3775-6211 |
| 設立 | 平成20年2月 |
| 対応可能エリア | 大田区 |
| 公式サイトURL | https://magome-housedo.com/ |
| レビュー |
特に品川区では、相続税負担を抑えるために時期や方法の選択が肝となります。相続発生後の短い期間で慌ただしく対策するよりも、生前から家族会議を行い、専門家を交えて売却・活用の方針を決めておくのが理想的です。いずれの会社も無料相談や査定を実施しているため、まずは一度問い合わせをし、自分の不動産がどの程度の評価額になるのか、節税を図る具体的なプランはあるのかを確認してみると良いでしょう。
次のセクションでは、この3社を含めた相続税対策における不動産会社選びのポイントをまとめ、読者が次に取るべきアクションをご提案します。相続税は複雑な制度ですが、豊富な知識と経験を持ったプロに相談すれば、家族にとっても負担の少ない形で乗り越えられる可能性が高まります。ぜひ、相続が見込まれる段階や、すでに相続が始まって混乱している方も、本記事を参考に自分に合ったパートナーを見つけていただければと思います。
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まとめ
品川区で不動産を相続する場合、地価の高さが相続税の大きな負担につながりやすい点に注意が必要です。もし遺産分割や納税資金の見通しを誤れば、想定外の出費や家族間のトラブルを招きかねません。
相続税対策は専門知識と連携力が決め手
1.三井住友トラスト不動産：信託銀行系の大手グループとして、税務・法務を総合サポート。家族信託や遺言信託など高度な手法にも対応
2.ライフアシスト株式会社：相続専門スタッフを擁し、遺産整理や手続き代行といった実務面で細やかな支援を提供
3.ハウスドゥ 馬込：相続診断士による節税アドバイスが充実。売却や賃貸、建て替えなど多角的な提案が可能
相続税対策には、不動産会社だけでなく税理士や司法書士などとの緊密な連携が欠かせません。まずは今回ご紹介した3社を含め、無料相談や査定を依頼して具体的なプランを検討してみましょう。相続開始前の対策なら、税負担を大きく軽減し、家族間の協議もスムーズに進められます。専門家のアドバイスを活用すれば、品川区の不動産を有効活用しながら相続税を最小限に抑える道がきっと見つかるはずです。
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