土地の売却をするのはどんな時？売れ残りを防ぐ方法や注意点を紹介
大田区や品川区での土地売却を考える際、住み替えや家族構成の変化、資産整理などが主な要因です。
たとえば、通勤や通学先の変更、高齢者の駅近マンションへの転居などが土地売却の大きな理由となることがあります。売却にあたっては、売れ残りを防ぐために相場価格を調べ、適切な販売活動を行うことが重要です。また、事前の準備やトラブル防止のための確認作業も忘れずに行いましょう。
目次
土地売却を行う理由とは？売却の流れも紹介
不動産売却を検討するのは、大田区や品川区など地域に限らずさまざまな理由があります。その中には、住み替えやライフスタイルの変化、資産整理なども考えられるでしょう。さらに実際に土地を売却する方に向けて、土地売却の流れについても解説します。
◇土地売却を決断する主な理由
まず考えられるのは住み替えのための売却です。多くの土地所有者は、広い住まいや良い環境への住み替えを目的に売却を検討します。
また、家族構成の変化に伴う売却を検討する方も少なくありません。家族の増減により、住まいが手狭になったり広くなりすぎたりすることが売却の理由です。さらにライフスタイルの変化による売却では、通勤・通学先の変更や高齢者の駅近マンションへの転居などが大きな理由となります。
最後に、資産整理としての売却です。空き家や相続した不動産の売却により、不動産を現金化し維持管理費や固定資産税の負担を減らせるのです。
◇土地売却の流れ
事前準備～査定
事前準備として行うのが「希望条件の整理」「相場の確認」「境界線の確認」です。まず、希望条件の整理では、ローンの残債確認、売却希望時期、希望価格を考えます。次に、土地の相場を調べ、売り出し価格の設定に活用しましょう。
最後に、土地の境界を調べます。境界を明示しないとトラブルの原因となるため、境界標の確認や設置を行い、必要に応じて測量図の確認や新たな測量が必要です。準備が整ったら、不動産会社に査定依頼に移ります。査定価格が提示されたら、その額だけでなく、「査定価格の根拠」「対応の親身さ」「取り扱い実績」など、多角的な観点で不動産会社を見極め、納得できる会社と媒介契約を結ぶのが通常の流れです。
販売活動～売買契約
不動産会社と媒介契約を結んだ後は、売り出し価格の決定です。不動産会社が提示した査定価格を基に、売主は売り出し価格を設定できます。価格が決まったら販売活動を開始し、購入希望者を募る流れです。そして購入希望者が出た場合には、見学の案内を行います。
購入希望者と価格が合意に達したら、売買契約を結びます。当日、不動産会社は買主に重要事項と契約書の内容を説明するので、売主も事前に内容を確認しておきましょう。契約時には、買主と売主が契約書に記名・捺印し、買主から売主へ手付金が支払われます。
決済および引き渡し
手付金の残りは、土地の引渡し日に支払われるのが一般的です。この際、売主は必要書類を買主に渡します。買主が住宅ローンを利用する場合、引渡しの決済は金融機関で行われます。金融機関で買主がローン手続きを終えた後、売主に残金が支払われるといった流れです。
売却に出している土地が売れ残る理由とは？
画像出典：フォトAC
売却活動を行っても土地が売れ残ってしまうケースもなくはありません。土地が売れない理由には、土地自体に問題がある場合と売り方に問題がある場合が考えられます。しかし売れない原因を把握して適切な対策を行えば、売却しづらい土地でも買い手が見つかりやすくなるでしょう。
◇土地そのものに問題があるケース
土地に地盤沈下や土壌汚染の問題があると、買い手が付きにくくなります。地盤沈下が起きている土地は建物の傾きや倒壊のリスクが高く、耐震性も低いとされているからです。また、土壌汚染がある場合、有害物質による健康被害のリスクがあるため、購入が敬遠されがちです。
こうした土地の欠陥を伝えずに売却すると契約不適合責任を問われる可能性があるため、所有する土地に瑕疵（かし）があるかどうか必ず確認しておきましょう。
◇当該土地の周辺環境が悪いケース
土地自体ではなく周辺環境に問題がある場合も、売却が難しくなることがあります。悪い周辺環境の例として挙げられるのが、近くに空き家やゴミ屋敷がある、暴力団事務所や新興宗教施設が近隣にある、墓地や火葬場が近い、近隣とのトラブルがあるなどです。
土地の問題であれば対処可能ですが、周辺環境は個人の力では解決できないため、これらの問題があると売却が難航する可能性があります。
◇売り出し価格や売却活動に問題があるケース
売り出し価格を高く設定しすぎると、買い手が見つかるはずの土地でも売れ残ってしまうこと場合があるのです。通常、売り出し価格は土地の所有者が相場や査定額を参考に、不動産会社と相談して決定します。しかし、相場とかけ離れた価格で売り出すと購入希望者が現れないことがあるため、注意が必要です。
また、土地が売れない原因として、売却活動が不十分である可能性もあります。土地の売却には不動産会社に仲介を依頼し、チラシ配布やインターネット広告、営業宣伝などを行ってもらうのが通常です。不動産会社によって販売戦略は異なりますが、売却活動が不十分であったり、適切な方法をとらなかったりすると、売れやすい土地でも売れ残ってしまう可能性が高まります。
土地が売れ残らないために取り組みたいこと
売れ残らないようにするためにはいくつかの点に注意しておくとよいでしょう。こちらでは売れ残らないために気を付けておくべきポイントを紹介します。
◇土地の問題点を解消
地盤沈下や土壌汚染など、土地に問題がある場合は可能な限り解決しておくとよいでしょう。土地に瑕疵があると、購入者に敬遠される傾向があります。そのため、必要に応じて地盤の改良や補強工事、汚染土壌の浄化を行うことが必要です。
また、瑕疵の可能性が高い場合は、地盤調査や土壌汚染調査などの地質・地歴調査を実施することを推奨します。調査で問題がないことを証明できれば、買い手が見つかりやすくなるでしょう。
そして、隣地との境界が曖昧な土地は、測量士に「確定測量」を依頼して境界線を明確にするべきです。境界線が不明確な場合、屋根や雨樋などの構造物が境界線を越えたり、通行していた道が隣地の範囲であったりする場合があります。
境界線を明確にすることでトラブルを回避できるため、買い手がつきやすくなります。
◇相場価格かつ需要に見合った形状で売り出す
土地の売り出し価格は高すぎず、相場に合った設定にしましょう。価格が相場より高すぎると売れ残る可能性があり、逆に安すぎると何らかの問題があると疑われ、買い主に敬遠される傾向があります。
売り出し価格は一般的に不動産会社の査定額をもとに決めますが、査定額は不動産会社によって異なるのです。そのため、売り出し価格を決める前に必ず複数の不動産会社に査定を依頼し、結果を比較して正確な相場を把握することが重要になります。
売却したい土地が広すぎる場合は「分筆」し、需要に合う広さに調整して売却するとよいかもしれません。ただし、分筆した土地を連続して売り出すことはできず、建物がある場合は登記変更が必要になります。特殊な形状の土地は整形地にすることで売れやすくなり、隣接地を購入して形を整えるのも効果的です。
◇売り方を工夫する
隣地所有者に購入を掛け合ってみたり、自治体に買取をお願いしたりするパターンもあります。また、不動産会社に依頼して売却するのもひとつの手です。仲介手数料はかかってしまいますが、その分すぐに買い手が見つかることもあります。
後悔しない土地売却のために注意したい点とは
土地売却を進める際に後悔しないために、いくつかのポイントに気を付けるポイントに気を付けておくとよいでしょう。主な注意点は、事前調査、期間に余裕を持たせること、費用の把握です。
◇事前に相場を調べておく
土地を売る際には、査定を依頼する前に自分で相場を調べておくことがおすすめです。事前に相場を知らないと、査定価格が高いのか安いのか判断できなくなります。相場を知っておくと、査定価格に納得しやすいです。国土交通省の土地総合情報システムなどを活用して、地域を絞って坪単価を確認し、地域の土地相場を把握しておくとよいでしょう。
◇売却期間に余裕を持たせておく
土地の売却には、売却期間に余裕を持つことが重要です。スケジュールに余裕がないと、焦って安く売ってしまう可能性があります。公益財団法人東日本不動産流通機構によれば、首都圏での過去10年間の売却に要する平均日数は94.3日、約3ヶ月です。場合によってはさらに長引く場合もあるのです。焦って安売りしないよう、初めから余裕のあるスケジュールを立てる必要があります。
◇土地売却にかかる費用を把握しておく
土地の売却には、仲介手数料、印紙代、登記費用、司法書士への報酬、測量費用、譲渡所得税などさまざまな費用がかかります。どのような費用がどれくらいかかるのかを事前に把握しておくことが重要です。
土地売却の主な理由として挙げられるのは、住み替え、家族構成の変化、ライフスタイルの変化、資産整理などです。広い住まいを求めて引っ越しをしたい場合や使わない家の売却、通勤・通学先が変わる場合に土地の売却を検討する方が多くなります。
売却の流れは、まず希望条件の整理や相場、境界線の確認を行い、不動産会社に査定を依頼します。査定結果に基づいて売り出し価格を決めたら、販売活動を開始し、購入希望者が現れたら契約を結びます。その後、手付金の支払いと必要書類の準備を経て、最終的に行うのが残金決済と引き渡しです。
土地を売却する際には、土地の問題点や周辺環境に注意し、売却期間に余裕を持たせることが大切です。
