不動産売却ではどんな費用がかかる？利用できる控除の種類や注意点を紹介
不動産売却では、大田区や品川区を含むどの地域でもさまざまな費用がかかります。これらの費用を軽減したい場合は、控除や特例の活用を検討するとよいでしょう。
売却時に発生する代表的な費用には、仲介手数料や登記費用、住宅ローンの一括返済費用などがあり、これらの出費は売主にとって大きな負担となることがあります。しかし、控除を上手に利用することで費用負担を軽減することが可能です。
目次
不動産売却を行うきっかけは金銭的な面が多い
大田区や品川区で不動産を所持している人の中でも、事情によって売却を検討することは珍しくありません。そして不動産売却を検討し実行する際のきっかけは人によって様々な要因があります。その中でもよくあるケースが、ローン返済が困難であることや、資金調達が必要になったなど、金銭面での要因です。
◇不動産売却を検討する要因は人によりさまざま
不動産売却を検討する要因は、それぞれの人や家庭の個人的な状況などが絡んできます。例えば相続した物件を自分たちでは利用することなく売却する人もいますし、離婚によって売却を検討する人もいるのが現実です。そのほかにも、結婚や引っ越しが必要になった場合に不動産売却を考える方もいます。
◇よくあるケース
住宅ローンの返済が困難なケース
ローンの返済が困難であるというのはよくあるケースといえます。多くの人はマイホームの売却を避けたいと考えますが、状況を見直し、返済が難しい場合は売却を選ぶのが賢明です。
住宅ローンが残っている物件には抵当権があり、売却するには売買代金と預貯金でローン残額を完済する必要があります。カバーできない場合は、任意売却を検討することになるでしょう。
何らかの目的で資金が必要になるケース
また別のよくあるケースが、資金が必要となった場合です。何らかの理由でまとまった資金が必要となったとき、持ち家という資産を持っていれば、家を売ることで現金化できます。資金が必要になる理由はさまざまですが、例えば「老人ホームの施設費用の支払い」などが考えられる理由です。
不動産売却にかかる費用は意外に多い！
画像出典：フォトAC
いざ不動産を売りたいとなったときに、すぐにただで売れるものかといえば、そういうわけにはいきません。売却にも諸費用が掛かるものです。ここでは、代表的な費用を金額の目安とともに紹介します。
◇不動産会社に支払う仲介手数料
不動産売却の際、不動産会社に支払う手数料は、売却成立時の営業活動に対する成功報酬です。通常、売買契約時に半額、買主への引渡し時に残りを支払います。仲介手数料の上限は法律で定められていますが、計算は不動産会社が行うため、売主が計算する必要はありません。
支払い方法は現金が一般的ですが、高額の場合は銀行振込もできます。実際の手数料は会社ごとに異なるため、確認が必要です。
◇登記および抵当権抹消に要する費用
不動産売却時には、所有権を売り主から買い主に変更する「所有権移転登記」が必要で、この際の登録免許税は買主が負担します。税額は固定資産税評価額に自治体ごとの税率をかけて計算されます。
また、住宅ローンが残っている場合は、ローン精算後に「抵当権抹消」の手続きと費用が必要です。手続きや計算を司法書士に依頼する場合、その報酬は物件や契約内容により異なります。
◇住宅ローンに関連する費用
住宅ローン関連の費用とは、一括返済の際に金融機関へ支払う事務手数料などです。不動産売却時にローンが残っている場合、一括返済が必要で、その費用は売却代金から賄われます。
また、保証料を一括払いしている場合、一部が戻るケースもありますが、保証会社の事務手数料がかかる可能性もあります。
特別控除や税制優遇で不動産売却の費用負担の軽減が可能
不動産売却にはさまざまな諸費用がかかり、意外と出費がかさんでしまいます。費用を抑えたいと考えているなら、特別控除や税制優遇について知っておき利用できるようにしておくとよいでしょう。不動産売却時に費用面で役立つ制度は3,000万円の特別控除、所有期間が10年超の場合の軽減税率の特例、そして相続不動産における3,000万円の特別控除の3つです。
◇3,000万円の特別控除
マイホーム売却時に、譲渡所得が最大3,000万円まで控除される特例があります。この控除により、譲渡所得が3,000万円以下であれば非課税となり、税金対策として非常に有効です。「居住しなくなってから3年以内に売却すること」と「売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと」などの適用条件が必要となります。
◇所有期間が10年超の場合の軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した際に利用でき、長期譲渡所得の税率よりもさらに軽減される特例です。「3,000万円の特別控除」と併用可能なため、譲渡所得が3,000万円を超える場合の税金対策になります。
適用条件は、「居住しなくなってから3年以内に売却すること」や「売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと」などです。所有期間は「売却する年の1月1日時点」で10年を超えている必要があります。
◇相続不動産における3,000万円の特別控除
相続した不動産を売却する際に考えられるのが、譲渡所得が最大3,000万円まで控除される特例です。この特例は、「相続開始から3年が経過した年の12月31日までに売却すること」「売却価格が1億円以下であること」「売主と買主が親子や夫婦など特別な関係にないこと」などの条件があります。
また、建物に対しても「昭和56年5月31日以前に建てられていること」「一定の耐震基準を満たしていること」などの条件があります。
出典元：国税庁 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
特別控除などを利用する際の注意点
不動産売却時に利用できる特別控除や税制についてご紹介しました。3000万の特別控除や軽減税率、相続不動産の場合などこれらの制度はとても役立つものですが、それぞれ注意点もあります。利用する際は、以下3つの注意点に気を付けましょう。
◇確定申告の手続きが必要になる
不動産を売却しても売却益がなければ確定申告は不要です。しかし、控除や特例を利用する場合は、売却益がなくても確定申告が必要となります。会社員の方には手間に感じられるかもしれませんが、税務署で相談しながら進めることが可能です。
◇他の優遇措置と併用できない場合もある
3,000万円の特別控除や特定の居住用財産の買換え特例は、住宅ローン控除と併用できません。入居した年やその前年、前々年にこれらの控除を利用している場合、住宅ローン控除の適用外となります。
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して住宅を購入した際に、年末残高に応じた税額控除を受けられる制度です。それぞれの制度を比較して、最も有利な方法を選択をするとよいでしょう。
◇適用条件を満たしているか事前に確認する
控除や特例を利用するには、すべての要件を満たす必要があります。例えば、本人が「マイホーム」と思っていても、保養用の別荘はマイホームとみなされません。また、売却が遅れて規定の期間を過ぎると「マイホーム」ではなく「空き家」とされます。実際に利用を検討する際は、要件を再確認して確実に利用できるか確認しましょう。
大田区や品川区などで不動産を所持する人が売却を検討する理由はさまざまです。特によくある理由として、住宅ローンの返済が困難になったケースや、資金調達が必要になった場合が挙げられます。
不動産を売却する際には、仲介手数料や登記費用、住宅ローンの一括返済にかかる費用など、意外と多くの費用が発生します。しかし、3000万円の特別控除や長期譲渡所得の軽減税率などの税制優遇措置を活用することで、負担を軽減することが可能です。
事前に適用条件を満たしているか確認し、確定申告の準備をしておくことが重要です。
