不動産売却はどんな流れ？各ステップをわかりやすく解説
不動産売却を成功させるためには、流れを理解し、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。売却活動では、相場調査や一括査定、媒介契約の締結などの基本ステップを踏むことが求められます。さらに、適切な売却時期や余裕のあるスケジュールを設定し、契約内容を丁寧に確認することも成功のカギです。
目次
不動産売却の流れを理解しよう
不動産売却を成功させるためには、流れを把握することが不可欠です。流れを理解せずに売却に臨むと、信頼できない不動産会社に主導権を握られ、思わぬ損失やトラブルに巻き込まれるリスクが高まります。また、良心的な不動産会社でも知識不足から最適な選択ができない可能性があります。
◇流れを把握すべき理由
不動産売却を行う際に流れを理解していないと、取引が不動産会社に左右されてしまう危険があります。特に問題のある不動産会社を選んでしまうと、知らぬ間に損失が生じたり、売却後にトラブルに見舞われることもあります。
仮に信頼できる不動産会社に出会った場合でも、知識が不足していると、ベストな選択を見逃してしまうことがあります。自分自身のためにも、流れを把握することが重要です。
◇不動産売買の基本ステップ
不動産の売却は、一般的に以下の8つのステップで進行します。
まずは、相場調査から始めましょう。自分自身で市場の状況を理解することで、不動産会社からの情報を正確に判断でき、より有利な売り出し価格を設定することが可能です。相場の調査は、国土交通省の不動産情報ライブラリや、レインズ・マーケット・インフォメーションを利用すると良いでしょう。
次に、一括査定を行います。オンラインで複数の不動産会社に査定を依頼することで、適正価格を把握しやすくなります。一括査定は、手間を省きつつ、売却に強い不動産会社と出会うチャンスを広げてくれます。査定が終わったら、不動産会社による物件調査が行われます。ここでは、書類では確認できないポイントを業者が確認しますので、複数の会社に調査を依頼することをお勧めします。
次に媒介契約を結ぶ段階に入ります。契約の形態には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つがあります。専属に近い契約ほど対応が丁寧になりますが、その分、売り手の自由が制限されることもあります。契約のメリット・デメリットを比較して、自分に最適な選択をしましょう。
その後、実際の売却活動が始まります。売り手との相談をもとに、不動産会社が様々な手法で宣伝を行います。売り手は、内覧に備えて、物件の整理整頓や掃除、簡単なおもてなしの準備をしておくことが求められます。
売買契約は、売り手と買い手が集まり、不動産会社から重要事項の説明を受け、契約書に署名することで成立します。この際、買い手は売り手に手付金を支払い、売り手は仲介手数料の一部を不動産会社に支払います。
その後、引き渡しのプロセスが行われます。この段階では、売り手と買い手、不動産会社、司法書士が集まり、住宅ローンの実行、代金の支払い、不動産登記などが行われます。また、売り手は仲介手数料の残りを不動産会社に支払います。
最後に、売却によって得た譲渡所得に関する確定申告が必要です。翌年の2月15日から3月15日までの間に、管轄の税務署に申告書を提出しましょう。
不動産売却における失敗事例
不動産売却には、計画的なスケジュールや適切な時期が重要です。これらを疎かにすると、思わぬ失敗につながる可能性があります。特に、余裕のないスケジュールや不適切な時期に売却を試みると、損失やトラブルに巻き込まれるリスクが高まります。
◇余裕の持てるスケジュールを確保していなかった
スケジュールに余裕を持たずに不動産売却を進めると、重要なプロセスを十分に行えなくなります。特に、不動産会社の選定や売り出し時期の調整などに必要な時間が取れず、焦って決定を下すことになりがちです。この結果、必要以上の値下げを迫られる可能性もあります。
不動産売却に要する期間は一般的に3〜6か月程度ですが、場合によっては1年以上かかることもあります。そのため、少なくとも3〜6か月の余裕を持って計画を立て、逆算して準備を進めることが大切です。
◇売却に適さない時期に売り出してしまった
不動産の価格は、金利や税制度、社会情勢、季節などのさまざまな要因によって変動します。売却に適さない時期に売り出してしまうと、買い手が見つからない、または希望価格を下回る売却に終わることが考えられます。
一般的に、売却に適した時期は新生活に伴う引っ越しが多い2〜3月とされています。この時期を基準に、金利や税制度、社会情勢などを考慮しながら、最適な売り出し時期を選定することが重要です。
不動産売却の失敗事例に学ぶ対策と注意点
不動産売却を成功させるためには、事前の準備が欠かせません。売却の流れや必要な期間、相場の把握、諸費用の確認を行うことで、スムーズな取引が可能となります。
◇不動産売却前
不動産売却を始める前には、流れやかかる期間、相場、諸費用などをしっかりと確認しておくことが大切です。流れや期間を把握しておけば、売り出しに適した時期に余裕を持って準備ができます。相場を理解することで、より有利な売り出し価格を設定することも可能です。
また、諸費用の内訳や概要を知ることで無駄な支出を抑え、予想外の出費に対する不安も軽減できます。こうした準備を通じて、円滑な売却活動を行うことができるでしょう。
◇不動産売却中
売却中は、売買契約書の重要性を十分に理解し、その内容を把握することが不可欠です。売買契約書には、代金の支払い時期や方法、引き渡し日など、多くの重要な情報が含まれています。もし不動産に欠陥があった場合、売り手はその内容を売買契約書に記載して、買い手に伝える義務があります。
口約束での交渉はトラブルの元となるため、文書での確認を重視しましょう。不明な点があれば、その都度不動産会社に確認することで、安心して取引を進めることができます。
◇不動産売却後
売却後には、退去日と確定申告に十分注意が必要です。退去日は、売り手が売却した不動産を出て行く日であり、必ず引き渡し日よりも前に設定されます。引き渡し日と混同して退去が遅れると、違約金が発生する可能性があるため、事前にしっかり確認しておきましょう。
また、不動産の譲渡所得が生じた場合、翌年の2月15日から3月15日の間に確定申告を行う必要があります。譲渡所得税に関する控除や特例の中には、確定申告が求められるものも多いため、忘れずに手続きを進めましょう。
成功する不動産売却のコツ
不動産売却において成功を収めるためには、信頼できる不動産会社の選定と効果的な交渉が不可欠です。それぞれの段階でのポイントを理解し、実践することで、より良い結果を得ることができます。以下に、不動産会社選びのポイントと交渉テクニックを紹介します。
◇成功の鍵を握る不動産会社選びのポイント
不動産会社は、賃貸・売買のいずれに力を入れているか、特に得意な物件タイプ（土地、マンション、一戸建て）や地域の特性など、さまざまな特徴を持っています。売却を依頼する際は、売買に注力し、対象の不動産や地域に強みを持つ不動産会社を選ぶことが重要です。
例えば、大田区や品川区でマンションを売却する場合、これらのエリアに営業所を持ち、マンション売買の経験が豊富な不動産会社を選ぶと、よりスムーズな取引が期待できます。
◇不動産売却交渉を有利に運ぶテクニック
不動産売却の交渉を有利に進めるためのテクニックには、いくつかのポイントがあります。まず、相場をしっかり把握しておくことで、適正な売り出し価格を設定しやすくなります。
次に、悪質な不動産会社を避けるために、都道府県庁のリストを活用し、過去に行政処分を受けた会社とは契約を避けることが重要です。
また、買い手に対しておもてなしの気持ちを持つことも大切です。売り手や不動産の印象が良いと、買い手は購入を決断しやすくなります。内覧に応じ、入念な準備と丁寧な対応を心がけましょう。
さらに、売り出し価格を相場より少し高めに設定することで、買い手からの値下げ交渉に対して余裕を持って対応することができます。
最後に、売買契約書の内容を注意深く吟味することも欠かせません。契約書の条項によっては、後にトラブルが生じるリスクがありますので、特に「瑕疵担保責任」や「危険負担」などの内容については、しっかり確認するようにしましょう。こうしたポイントを押さえることで、より良い不動産売却が実現できます。
不動産売却を成功させるためには、流れを理解し、信頼できる不動産会社を選ぶことが不可欠です。流れを把握しておくことで、トラブルや損失を避け、自分に最適な選択を行うことが可能になります。売却活動では、相場調査や一括査定、媒介契約の締結などの基本ステップを踏む必要があります。
さらに、適切な売却時期や余裕のあるスケジュールを設定することも重要です。余裕のないスケジュールでは重要なプロセスが行えず、焦りから値下げを強いられるリスクが高まります。また、不動産価格は季節や社会情勢に影響されるため、最適な売り出し時期を見極めることが大切です。
売却中は、売買契約書の重要性を理解し、内容を十分に把握することが求められます。契約書には、代金の支払い方法や引き渡し日などの重要な情報が含まれています。最終的には、譲渡所得に関する確定申告を行うことも忘れずに進めるべきです。これらのポイントを押さえることで、より良い不動産売却が実現できるでしょう。
