不動産売却時の赤字とは？赤字を出さずに不動産売却を成功させるコツ
大田区や品川区での不動産売却では、物件の市場価値や経年劣化などが影響し、赤字が発生することがあります。
特に、住宅ローンの残債を売却代金で返済できない場合や、リフォーム費用が回収できない場合には、予期せぬ赤字となるリスクが高まります。不動産売却を成功させるためには、適切な価格設定や市場調査が不可欠です。売却前にしっかりと準備を整えることで、赤字を防ぎ、満足のいく取引を実現することができます。
目次
不動産売却時の赤字とは？売却益の計算方法
不動産売却では時折赤字が発生してしまいます。大田区や品川区のような都会ならなおのことですが、そもそも不動産売却における赤字とは何でしょうか。算出方法や赤字になったときのトラブルについてご紹介します。
◇不動産売却における赤字とは？
不動産売却益とは、家や土地などの不動産を売却した際の売却価格から、売却に伴う費用を差し引いた金額のことです。例えば、2,000万円で不動産を売却し、費用として1,500万円かかった場合、不動産売却益は500万円となります。この500万円は、売却によって得た利益（譲渡所得）にあたるため、税法上「譲渡所得」として扱われ、所得税の課税対象です。
不動産売却益（譲渡所得）は、「不動産売却益（譲渡所得）＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除」の計算式で求められます。売却価格から、不動産の取得費や売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引き、さらに特別な条件に該当する場合は特別控除額を差し引くやり方です。
なお、これらを差し引いた結果がマイナスの場合、譲渡所得は0円となり、所得税は課されません。プラスとなった場合のみ、課税対象となります。
◇赤字になった際に生じるトラブル
住宅ローンの残債を家の売却代金で返済できない場合、「住み替えローンの利用」と「任意売却」の2つの方法で対応可能です。
住み替えローンは、残債を新しいローンに上乗せして借り入れ、新居購入資金と合わせて返済する方法のことをいいます。自己資金がなくても住み替えが可能ですが、金利が高く審査が厳しいため、返済計画を十分に検討することが必要です。
一方、任意売却は金融機関の許可を得て家を売却し、残った債務を分割返済する方法。競売より高値で売却できる可能性がありますが、信用情報に傷がつくリスクがあり、手続きは早めに進めることが重要です。
どちらの方法も利用前に返済計画やリスクを十分に理解し、必要に応じて専門家に相談しましょう。
不動産売却で赤字になる主な原因
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不動産売却で赤字になる主な原因は、住宅の経年劣化や不必要なリフォーム、適切な相場把握の不足などです。特に木造住宅は築年数が経過すると市場価値が下がり、売却価格が購入時よりも低くなるケースも少なくありません。売却前にこれらの要因をしっかり把握し、慎重に対応することが重要です。
◇建物の経年劣化
家の売却で赤字が出ることは珍しくありません。住宅は新築から年数が経つほど市場価値が下がり、売却価格が購入時より低くなる傾向があります。特に木造戸建て住宅は、築20年で市場価値がほぼゼロになるとされ、売却価格の大部分が土地の価格に依存するのです。
さらに、売却時には不動産仲介手数料や印紙税などの費用が発生し、これらの費用が数十万円以上になることもあります。そのため、購入価格とほぼ同じ価格で売却できても、費用を差し引くと赤字になることが一般的です。
特に築年数が古い物件や住宅ローンが残っている場合、売却金だけで残債を返済できず、自己資金が必要になるケースも多くみられます。
◇不要なリフォーム
リフォームをしてから売却する場合、費用を回収するのが難しい点が懸念点です。リフォームによって物件の売却価格が上がる可能性はありますが、その費用が売却価格に見合うことは稀といえます。
例えば、2,000万円の物件を600万円かけてフルリフォームしたとしても、売却価格が2,600万円を超えることはほとんどなく、実際には2,300万円程度で売れるケースが多いです。この場合、リフォーム費用の一部が回収できず、結果的にリフォームしないほうが得になります。
さらに、リフォームには「壊す工程」が加わるため、新築より工事費が割高になることが多く、その分を売出価格に反映すると、物件が売れにくくなることもあるのです。そのため、売却前のリフォームは慎重に検討すべきと言えるでしょう。
◇売れ残りによる値下げ
不動産を売却する際に重要なのは、物件の相場や適正価格をしっかり把握しておくことです。相場を知らないままでは、適切な売却価格を設定することが難しくなります。価格が低すぎれば損をしてしまい、逆に高すぎれば売れにくくなってしまうのです。
また、相場や適正価格を理解していないと、不適切な値引き交渉を受け入れてしまうリスクもあるため注意が必要になります。売却前には、必ず市場調査を行い、自分の物件の価値を正確に把握しておきましょう。
赤字を避けるための効果的な方法
不動産売却時の赤字は時折起こり、そこまで珍しくないものといわれます。しかし可能な限り赤字は避けたいもの。ここでは赤字を避けるための効果的な方法を紹介します。
◇市場価格をしっかりと把握する
市場価格を正確に把握することは、赤字を避けるための重要なステップです。そのためには、不動産一括査定サービスを利用するといいでしょう。
このサービスを利用すると、複数の不動産会社から一度に査定を受けることができ、物件の大まかな市場価格を素早く把握できます。不動産会社が行うのは、物件の立地、状態、市場の需要と供給など、さまざまな要因を考慮した査定です。
この査定結果を基に相場を理解することで、不動産売却時に有利な交渉が可能となり、適切な価格での取引を進めることができます。
◇販売価格を少し高くしておく
家を売却する際、購入希望者からの値引き交渉は避けられないものです。交渉が成立しないことで売却が進まなかったり、焦って安値で手放してしまったりすると、赤字になる可能性が高くなります。
これを防ぐためには、家を売り出す際に値引き交渉を見越して、少し高めの価格を設定しておくことが重要です。あらかじめ値引きを想定した価格にしておけば、交渉時にも柔軟に対応でき、適切な価格での取引が成立しやすくなります。
◇売り出すタイミングを見極める
季節や経済状況によって大きく変動するのが不動産市場。特に2月から3月の引っ越しシーズンは、売買が最も活発になる時期で、高値で売れる可能性が高まります。一方で、リーマンショックのような経済的な影響が大きい時期には、市場が冷え込むため売却を控えるのが賢明です。
市場の動向をしっかりと把握し、有利なタイミングを逃さないように売却計画を立てることが成功の鍵となります。
不動産売却で赤字になっても確定申告は行う
回避しようと心掛けても、赤字になってしまうことはあるものです。万が一赤字になってしまった際でも確定申告を行うことで得られる利点があります。
◇赤字になったら確定申告は必要ない
マイホームを売却して譲渡損失が発生した場合、条件を満たせばその損失を他の所得と損益通算したり、翌年以降3年間にわたって繰越控除することができます（年間所得が3,000万円以下の場合）。特例は次の2種類です。
ひとつ目は、新たなマイホームを売却前年から翌年の間に購入し、年末時点で住宅ローン残高がある場合に適用されるもの。この場合、譲渡損失を損益通算および繰越控除できます。
ふたつ目は、買い換えを行わない場合でも、売却時点で住宅ローン残高がある場合に適用されるものです。この場合、譲渡損失（ローン残高と売却価格の差額が上限）について損益通算や繰越控除ができます。
◇赤字でも確定申告を行うことで節税に繋がる
不動産を売却して赤字が出た場合の利点は、「損益通算」を利用して、他の所得との損失を相殺できることです。これにより、課税対象となる利益を減らし、納める税金を軽減できます。ただし、譲渡損失は基本的に他の所得とは通算できず、特定の要件を満たす場合のみ通算可能です。
また、「繰越控除」を利用して、売却した年に相殺しきれなかった損失を翌年以降3年間にわたり控除できます。この方法により、将来の税負担を軽減することができるのです。
不動産売却で赤字が発生する主な原因は、建物の経年劣化や不要なリフォーム、適切な市場相場の把握不足です。
特に、木造住宅など築年数の経過した物件は市場価値が大幅に低下するため、売却価格が購入価格を下回ることがあります。加えて、不動産仲介手数料や税金、リフォーム費用などの費用がかさむと、売却時に赤字を出す可能性が高まります。
赤字が発生した場合、「住み替えローン」や「任意売却」を利用する方法がありますが、それぞれにリスクが伴うため、十分な返済計画が必要です。さらに、売却前には市場調査を行い、相場を把握して適切な価格を設定することが重要です。
赤字になった場合でも、確定申告を行えば、損益通算や繰越控除を利用して税負担を軽減することができるため、早期に専門家に相談するとよいでしょう。
