【放置は危険】空き家の固定資産税が最大6倍に？大田区・品川区の実家、売却タイミングの見極め方
「実家を相続したものの、誰も住んでおらず空き家のままになっている」という方は少なくありません。
実は、こうした空き家を放置していると、固定資産税の負担が大きく跳ね上がる可能性があります。
2023年の法改正により、これまで税制上有利に扱われてきた住宅用地でも、管理が行き届いていないと判断されれば軽減措置の対象から外れ、税額が最大6倍相当になるケースも出てきました。
大田区・品川区に実家をお持ちの方にとっても、これは決して他人事ではありません。
本記事では、固定資産税が増える仕組みと行政手続きの流れを整理したうえで、「売る」「貸す」「解体する」「そのまま持つ」という選択肢のなかで、今の実家にとって何が現実的な判断なのかを解説します。
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目次
大田区・品川区でも増えている「実家の空き家」、放置するとどうなる？
実家を相続したものの活用できず、空き家のまま所有し続けているケースが増えています。
大田区・品川区のような都心部でも例外ではなく、放置すれば固定資産税の負担増につながる可能性があります。
「あなたの実家は大丈夫？」管理不全空家等チェックリスト
以下のいずれかに当てはまる場合、管理不全空家等と判定される可能性があります。
一つでも思い当たる点があれば、早めの対応を検討しましょう。
- 屋根や外壁、基礎、塀などが破損・劣化し、放置すれば倒壊や部材の飛散につながりそうな状態である
- 庭木や雑草が繁茂し、敷地の外にはみ出したり、隣接する道路・敷地に影響を及ぼしたりしている
- 擁壁にひび割れや傾き、はらみ出しなどが見られる
- ごみの放置、害虫・害獣の発生、景観の著しい悪化など、周辺の生活環境に影響を及ぼしている
- 雨どいや排水設備の破損・詰まりなどが放置され、建物の劣化や周辺環境への悪影響が生じるおそれがある
全国の空き家は900万戸超、都心の大田区・品川区も例外ではない
総務省の2023年住宅・土地統計調査（住宅及び世帯に関する基本集計・確報集計）によると、全国の空き家数は900万2千戸で、過去最多となっています。
かつては地方の過疎地域の問題と捉えられがちでしたが、近年は都心部でも増加傾向が見られます。
大田区・品川区のような利便性の高いエリアでも、親から相続した実家を「いずれ使うかもしれない」と考えて空き家のまま所有し続ける方が少なくありません。
遠方に住んでいて定期的な管理が難しい、相続人が複数いて方針が決まらないといった事情が背景にあり、地価が高い都心部だからこそ、放置による税負担増や機会損失が家計に与える影響も大きくなりやすいといえます。
「特定空家」だけでなく「管理不全空き家」も指定対象に（2023年12月13日施行）
2023年12月13日、改正「空家等対策の推進に関する特別措置法」が施行されました。この改正により、これまでの「特定空家等」（倒壊のおそれなどがある著しく危険な空き家）に加えて、「管理不全空家等」という区分が新たに設けられています。
管理不全空家等は、放置すれば将来的に特定空家等に該当するおそれがある空き家を指し、市区町村は所有者に対して指導や勧告を行えるようになりました。
特定空家等になる前の、いわば「予備軍」の段階から行政が関与できるようになった点が今回の改正の大きな特徴です。
指導や勧告を受けても放置を続けた場合、次の章で解説する税負担増につながっていきます。
固定資産税が最大6倍に？「管理不全空き家」指定の仕組みと税額の変化
「管理不全空家等」に指定されただけで、ただちに固定資産税が上がるわけではありません。
ただし、行政からの勧告を受けた段階で、土地の税負担が大きく変わる仕組みになっています。ここでは税額が変わる理由と実際のプロセスを整理します。
住宅用地の固定資産税特例（1/6軽減）が外れる仕組み
住宅が建っている土地には「住宅用地特例」が適用されており、200平方メートル以下の小規模住宅用地は課税標準額が評価額の6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減されています。
この特例は、居住用の土地にかかる税負担を軽くするための措置です。
しかし、管理不全空家等や特定空家等として市区町村長から勧告を受けると、その敷地は住宅用地特例の適用対象から除外されます。
結果として課税標準額が原則の水準に戻るため、単純計算では固定資産税の課税標準額が最大6倍相当になる可能性があります。
ただし、これはあくまで課税標準ベースの目安です。
実際の税額は土地の評価額や負担調整措置などによって異なるため、正確な金額は大田区・品川区の税務窓口や税理士に確認することをおすすめします。
固定資産税の変化イメージ（目安）
※土地の固定資産税評価額を1,800万円、200㎡以下の小規模住宅用地、固定資産税率1.4％として単純計算した例です。実際の税額は負担調整措置などにより異なります。
| 区分 | 課税標準額のイメージ | 固定資産税の単純計算例 |
| 住宅用地特例適用時 | 1,800万円 × 1/6 ＝ 300万円 | 300万円 × 1.4％ ＝ 約4.2万円／年 |
| 特例適用除外後 | 特例適用前の評価額1,800万円 | 1,800万円 × 1.4％ ＝ 約25.2万円／年 |
この例では、住宅用地特例が適用されている場合の約4.2万円から、特例が外れた場合は単純計算で約25.2万円となり、課税標準ベースでは最大6倍相当になります。
ただし、実際の固定資産税額は土地の評価額や負担調整措置などによって異なるため、必ずしも税額そのものが6倍になるわけではありません。
正確な税額は大田区・品川区を所管する東京都主税局の窓口や税理士にご確認ください。
勧告を受けてから特例が外れるまでの流れ
税額が変わるまでには、いくつかの段階を踏む仕組みです。
まず、管理が不十分な空き家に対して、市区町村から改善を呼びかける「助言・指導」が行われます。この段階では、住宅用地特例はまだ継続しています。
指導を受けても改善されず勧告を受け、さらに賦課期日（1月1日）までに勧告に対する必要な措置が講じられていない場合、その年度は住宅用地特例の適用対象から除外され、土地の固定資産税・都市計画税の負担が増えるおそれがあるでしょう。
さらに放置が続けば、より重い「特定空家等」に該当し、命令や行政代執行の対象になることもあります。
「空き家に指定されたら即座に税金が上がる」わけではなく、段階を踏んだ行政手続きのなかで税負担が変わっていく点を押さえておくことが求められます。
ALT：管理不全空家等に対する市区町村の指導・勧告から住宅用地特例の適用除外までの流れ。1月1日の賦課期日と固定資産税の負担増をフロー図で解説。
実家の空き家、「売る」「貸す」「解体する」「そのまま持つ」どれが最適か
実家の空き家をどうするか迷ったときの選択肢は、大きく「売る」「貸す」「解体する」「そのまま持つ」の4つに整理できます。
それぞれにメリット・デメリットがあり、立地や建物の状態によって最適な選択は変わります。
「売る・貸す・解体する・そのまま持つ」比較表
| 選択肢 | メリット | デメリット・注意点 | 向いている人 |
| 売る | まとまった資金化ができる、管理の負担から解放される | 手放すため思い出の実家は残らない、売却まで時間がかかる場合がある | 遠方に住んでいる方、管理の手間をかけたくない方 |
| 貸す | 家賃収入が見込める、所有権を維持できる | 賃貸需要や修繕費用の見極めが必要、空室リスクがある | 賃貸経営に関心がある方、当面手放したくない方 |
| 解体する | 更地にすることで買い手の選択肢が広がりやすい | 解体費用がかかる、住宅用地特例が適用されなくなる場合がある | 老朽化が進んでおり、更地での売却・活用を考えている方 |
| そのまま持つ | 当面の判断を先送りできる | 管理不全空家等に指定されるリスク、固定資産税増額のリスク | 具体的な活用方針がまだ決まっていない方（※注意が必要） |
大田区・品川区は需要が見込めるため「売却」の選択肢が有力になりやすい
大田区・品川区は都心へのアクセスがよく、居住用・投資用ともに一定の住宅需要が見込みやすいエリアです。
地方の過疎地域と異なり、買い手が見つかりにくいという心配は比較的少なく、立地や状態次第では古家付きのままでも売却しやすい傾向があります。
そのため、賃貸経営のノウハウがない、または遠方に住んでいて管理の手間をかけられない場合は、「貸す」よりも「売却」のほうが現実的な選択肢になりやすいといえます。
一方で、管理不全空家等として指導や勧告の対象となる状態を放置すると、固定資産税の負担が増える可能性があるだけでなく、売却時の交渉でも不利になりかねません。
将来的に売却も視野に入れているなら、早い段階で地域の不動産会社に相談し、今の状態でどの程度の需要が見込めるかを確認しておくことをおすすめします。
解体して更地で売る場合の費用感と、古家付きのまま売る選択肢の違い
空き家を売却する方法には、大きく分けて「解体して更地で売る」方法と「古家付きのまま売る」方法があります。
解体費用は、建物の構造や延床面積、接道状況、アスベストの有無などによって大きく異なります。
一般的な木造住宅でも数十坪規模になると数百万円程度かかるケースがあるため、売却価格だけでなく解体費用を含めて収支を比較することが重要です。
ただし、実際の費用は物件ごとの差が大きいため、複数の解体業者から見積もりを取り、「更地で売る場合」と「古家付きで売る場合」の手取り額を比較して判断しましょう。
更地にすると買い手の選択肢が広がりやすい一方、解体費用は売主の負担になり、更地の状態によっては固定資産税の住宅用地特例が適用されなくなる点にも注意が必要です。
古家付きのまま売る場合は解体費用がかからず、建物の状態によってはリフォームを前提に購入したい買い手が見つかることもあります。
どちらが有利かは物件ごとに異なるため、地域の不動産会社に両方のパターンで査定を依頼し、比較したうえで判断することが現実的です。
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空き家を「今のうち」に売却するために確認しておきたいこと
空き家をどうするか方針が固まったら、実際に動き出す前に確認しておきたいポイントがあります。
特に「遠方に住んでいる」「相続が絡んでいる」という場合は、事前の準備が売却のスムーズさを左右します。
遠方に住んでいても進められる売却の流れ
遠方に住んでいても、不動産会社選びと準備次第で売却は十分に進められます。
一般的な流れは、①不動産会社への相談・査定依頼、②媒介契約の締結、③売却活動（広告・内覧対応）、④売買契約、⑤引き渡し、という順序です。
内覧については、不動産会社が代理で立ち会う、鍵を預かってもらう、オンラインで様子を共有してもらうといった対応が可能な会社もあります。
遠方から進める場合は、電話やオンラインでのやり取りに慣れており、地域の状況にも詳しい不動産会社を選ぶことが、スムーズな売却につながりやすいポイントです。
まずは複数の不動産会社に相談し、対応可能な範囲を確認しておくとよいでしょう。
地域密着で空き家や相続不動産の実情に詳しい会社に相談すると、こうした手続き面での不安も相談しやすくなります。
大田区エリアでは、ハウスドゥ 馬込（株式会社ニューエスト）のように、地域の空き家事情に精通した会社もあります。
相続が絡む場合の名義確認・必要書類
実家の名義が亡くなった親のままになっている場合、売却の前提として名義（登記）の確認が欠かせません。
2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に申請する必要があります。
2024年4月1日以前に発生した相続も対象となり、原則として2027年3月31日までに登記が必要です。正当な理由なく期限内に申請しなかった場合は、10万円以下の過料の対象となることがあります。
一般的に必要となる書類としては、被相続人・相続人の戸籍謄本一式、遺産分割協議書、固定資産税評価証明書などが挙げられます。
ただし、必要書類はケースによって異なるため、司法書士や不動産会社に早めに確認するのが安心です。
相続人が複数いる場合は、売却するかどうかも含めて事前に方針をすり合わせておくと、その後の手続きがスムーズに進みやすくなります。
よくある質問
Q. すでに「管理不全空家等」に指定されたら、もう手遅れでしょうか？
A. 指定された時点では、まだ手遅れではありません。
指導の段階で改善が図られれば、住宅用地特例が継続することもあります。
ただし、放置すれば勧告・特例除外へと進む可能性があるため、指定された場合は早めに不動産会社や自治体の窓口に相談することをおすすめします。
Q. 更地にすれば税金は必ず下がりますか？
A. 一概には言えません。
更地にすると建物の老朽化リスクはなくなりますが、住宅用地特例の対象外となるため、土地部分の固定資産税がかえって高くなる場合があります。
解体するかどうかは、税負担の変化と売却のしやすさの両方を踏まえて判断することが大切です。
大田区・品川区で空き家・実家の売却相談ができるおすすめの会社2選
大田区・品川区で実家の空き家について相談できる不動産会社のなかから、地域密着型の会社と、全国的なネットワークを持つ大手の会社を2社ご紹介します。
それぞれ強みが異なるため、ご自身の状況に合わせて比較検討してみてください。
ハウスドゥ 馬込（株式会社ニューエスト）
| 屋号 | ハウスドゥ 馬込 |
| 会社名 | 株式会社ニューエスト |
| 住所 | 〒143-0021 東京都大田区北馬込2-30-11 |
| 電話番号 | 03-3775-6211 |
| 公式サイトURL | https://newest-baikyaku.com/ |
ハウスドゥ 馬込は、株式会社ニューエストが運営する、大田区・品川区・都営浅草線沿線エリアを中心に活動する地域密着型の不動産会社です。
株式会社ニューエストは2008年設立で、前身の株式会社中村屋不動産から事業を引き継ぎ、馬込駅前で40年以上にわたり地域の不動産取引をサポートしています。
強みは、地域密着ならではのエリア情報力と、国内742店舗のチェーン加盟ネットワーク（2026年9月末時点、オープン準備中を含む）を生かせる点です。
公式サイトでは、2021年11月にゼネラルリサーチが実施した『大田区・品川区の不動産会社10社を対象とするサイト比較イメージ調査』において、『顧客満足度No.1』など3部門でNo.1とする調査結果を掲載しています。
仲介売却や買取のほか、任意売却、借地権・再建不可物件、リースバック、相続や離婚に伴う売却相談まで幅広く対応し、ローンや相続に詳しい専門スタッフも在籍。
遠方の方向けにZOOMオンライン相談も可能です。
地域に根ざした会社に相談しながら、相続した実家の売却をじっくり検討したい方に向いています。
ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼ニューエストの評判は？不動産売却で相談する前に知りたい強み・注意点・向いている人
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）の公式ホームページはこちら
東急リバブル株式会社 大森センター
| 会社名 | 東急リバブル株式会社 大森センター |
| 住所 | 〒143-0023 東京都大田区山王2-5-9 山手ビル 5F |
| 電話番号 | 0120-212-109 |
| 公式サイトURL | https://www.livable.co.jp/branch/ohmori/ |
東急リバブル株式会社は、不動産流通に特化した会社として1972年に誕生した総合不動産流通企業です。
公式サイトによると、個人や中小企業が主体だった売買仲介業に大手不動産企業として初めて進出し、現在は6つの事業を軸にサービスを展開しています。
損害保険代理業やトランクルーム事業に加え、「相続」や「空き家」に関するコンサルティングサービスも手がけている点が特徴です。
大森センターは、京浜東北・根岸線「大森」駅北口から徒歩1分の立地にあり、大田区山王・大森北・南馬込などの周辺エリアを重点対応エリアとしています。
マンションや戸建て、土地の売買に加え、相続・税金・法律・将来設計に関する相談にも対応でき、遠方の方向けのオンライン接客も可能です。
売買仲介営業職の宅建保有率は98.6％（2026年2月1日時点、管理職含む）、大森センターのお客様評価は5点満点中4.8（直近6か月・44人、2026年10月確認）と公式サイトで公開されています。
大手ならではの実績を重視しつつ、相続・税金まわりも幅広く相談したい方に向いています。
東急リバブルについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼東急リバブルは多彩なサービスで売却をサポート！大森センターの評判
まとめ
実家の空き家を放置していても、指定を受けてすぐに固定資産税が跳ね上がるわけではありません。
ただし、2023年12月の法改正により「管理不全空家等」というカテゴリーが新設され、指導・勧告という段階を経て住宅用地特例が適用除外となれば、税負担が大きく増える可能性があります。
大田区・品川区は住宅需要が見込みやすいエリアであり、遠方に住んでいても不動産会社選び次第で売却を進めやすいことも大きなポイントです。
「売る」「貸す」「解体する」「そのまま持つ」のどれが正解かは、建物の状態や相続状況によって変わるため、まずは地域の状況に詳しい不動産会社に相談し、今の実家の価値や選択肢を把握することから始めてみてください。
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ハウスドゥ 馬込（株式会社ニューエスト）お問い合わせフォーム
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