品川区・大田区でマンションを売る時の仲介手数料はいくら？計算方法と管理費精算の注意点
マンションの売却を考え始めると、仲介手数料がいくらかかるのか気になる方は多いのではないでしょうか。
結論からお伝えすると、売却価格が400万円を超える場合の仲介手数料は、原則として「売却価格×3%＋6万円＋消費税」で上限額を計算できます。
たとえば3,000万円で売却した場合、上限は税込で105.6万円となります。
一方、マンションの売却では、仲介手数料のほかに管理費・修繕積立金の日割り精算など、マンションならではの費用も発生します。
手数料の計算だけに目を向けていると、手元に残る金額を見誤るおそれがあります。
この記事では、品川区・大田区でマンションを売却する方に向けて、手数料の計算方法と早見表、マンション特有の精算費用、会社へ相談する際のポイントを順に解説します。
読み終えるころには、費用の全体像をつかみ、納得して売却を進める準備が整うはずです。
手数料の安さだけで選んで大丈夫？品川区・大田区のマンション売却に強い不動産会社を比較して、手取りが変わる違いをチェック。
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目次
マンション売却の仲介手数料はいくら？計算方法と早見表
マンション売却の仲介手数料には、宅地建物取引業法にもとづく上限が定められています。
まずは上限額の計算式を確認し、続けて価格帯別の早見表で、売却額ごとの手数料の目安をつかみましょう。
上限額の仕組みを知っておくことが、見積もりの妥当性を判断する第一歩です。
法定上限（400万円超は「売却額×3%＋6万円＋消費税」）の計算式
仲介手数料とは、不動産会社に買主探しや契約手続きを依頼した際に支払う成功報酬のことです。
売買契約が成立してはじめて支払い義務が生じ、受け取れる上限額は国土交通省の告示で定められています。
売却価格が400万円を超える場合の原則的な上限は、「売却価格×3%＋6万円」に消費税を加えた金額です。
消費税率10%で計算する場合の式は、「（売却価格×3%＋6万円）×1.1」です。
本来は価格帯ごとに5%・4%・3%の率を段階的に当てはめますが、400万円超であればこの速算式で同じ結果が得られます。
なお、物件価格が800万円以下の宅地・建物では、低廉な空家等の特例により、媒介に要する費用を勘案して、原則の上限を超えて「30万円＋消費税」まで受領できる場合があります。
上限はあくまで「これ以上は受け取れない」金額であり、実際の金額は媒介契約を結ぶ前に、会社と話し合って決めるのが一般的です。
出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
価格帯別の手数料早見表（1,000万／3,000万／5,000万円など）
売却価格ごとの上限額を、速算式で計算した早見表にまとめました。
| 売却価格 | 速算式による金額（税抜） | 上限額（消費税10%込） |
| 1,000万円 | 36万円 | 39.6万円 |
| 2,000万円 | 66万円 | 72.6万円 |
| 3,000万円 | 96万円 | 105.6万円 |
| 4,000万円 | 126万円 | 138.6万円 |
| 5,000万円 | 156万円 | 171.6万円 |
| 8,000万円 | 246万円 | 270.6万円 |
3,000万円で売却した場合は税込105.6万円、5,000万円では税込171.6万円となり、その差は66万円です。
売却価格が上がるほど手数料の絶対額も大きくなるため、早い段階で自分のマンションの目安額を把握しておくことが大切です。
なお、表の金額は法定上限であり、実際の請求額は会社ごとの契約内容によって変わる可能性があります。
また、この表にはマンション特有の精算費用や、そのほかの諸費用は含まれていません。
本記事では、マンション特有の管理費・修繕積立金の精算に絞って解説を進めます。
マンションならではの精算費用に注意
マンションの売却では、仲介手数料のほかに、管理費や修繕積立金、固定資産税などの精算が発生します。
これらは売却のために新たに生じる費用ではなく、引渡し前後の負担を売主と買主で分け合うための精算です。
仕組みを知らないまま契約日を迎えると、想定外の金額に戸惑うおそれがあります。
管理費・修繕積立金の日割り精算
マンションの管理費と修繕積立金は、毎月、管理組合へ納める費用です。
売却する場合は、引渡し日を基準に、月の途中分を売主と買主で日割りして精算するのが一般的です。
管理規約で定められた納付時期によって、売主が買主から受け取る場合と、売主が負担する場合があります。
たとえば、管理費と修繕積立金の合計が月2.5万円で、30日の月の20日に引き渡し、買主負担を月末までの11日分とすると、約9,167円です。
金額の大小にかかわらず、日割りの起算日や計算方法は契約内容によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
なお、標準管理規約では、組合員が納付した管理費等の返還請求や分割請求はできないと定められています。
すでに管理組合へ納めた修繕積立金は、売却しても戻ってこないと考えておきましょう。
固定資産税・都市計画税の精算、その他諸費用との違い
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金です。
年の途中でマンションを売却しても、その年の納税義務者は、1月1日時点の所有者である売主です。
そのため、売買では引渡し日を基準に1年分の税額を日割りし、買主負担分を売主へ精算する慣習があります。
ただし、東京都主税局は、この精算は地方税法で定められたものではなく、当事者間の合意による商慣習だと案内しています。
たとえば、年間の税額が12万円で、平年の9月1日に引き渡す場合、1月1日を起算日とし、引渡し日以降を買主負担とする契約であれば、買主負担は122日分の約4.0万円です。
ただし、精算の起算日や引渡し当日の負担区分は契約によって異なるため、売買契約書で確認しましょう。
一方、仲介手数料は売買契約の成立に伴う支出であり、印紙税は課税対象となる契約書を作成する場合に必要です。
また、抵当権が設定されているマンションでは、売却に伴って抵当権抹消登記の費用が発生する場合があります。
精算金は本来の負担を調整するお金、諸費用は売却のために追加で必要になるお金と区別しておくと、手取り額の見通しを立てやすくなります。
諸費用の内訳は、手取り額の考え方とあわせて後半で解説します。
売却前に確認しておきたい精算項目を、チェックリストにまとめました。
□ 管理費：引渡し日を基準にした日割り精算
□ 修繕積立金：引渡し日を基準にした日割り精算（納付済みの積立金は原則返還されない）
□ 固定資産税・都市計画税：年税額を引渡し日で日割りし、買主負担分を受け取る精算
□ 専用使用料（駐車場・駐輪場など）：契約している場合は、同様に精算
□ 精算の基準日・計算方法・金銭の授受のタイミング：売買契約書の記載を確認
仲介手数料を含めた「手取り額」をどう考えるか
仲介手数料は、売却で手元に残るお金を左右する要素の一つにすぎません。
住宅ローンの残債や登記費用、税金なども含めて考えることで、はじめて実際の手取り額が見えてきます。
手数料の金額だけでなく、手取り額の全体像から会社や売り方を比べる視点が欠かせません。
手数料以外にかかる諸費用（抵当権抹消費用、印紙税等）との合算イメージ
マンションを売却した際の手取り額は、「売却価格－住宅ローン残債－仲介手数料－諸費用±精算金」でおおまかにつかめます。
3,000万円で売却する場合を例に、金額が確認できる主な費用を並べてみましょう。
| 費用項目 | 金額（税込） | 備考 |
| 仲介手数料 | 105.6万円 | 法定上限額 |
| 印紙税 | 1万円 | 売買契約書1通・軽減措置適用時 |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 2,000円（例） | 抵当権の登記が残っている場合。建物1個と土地1筆の敷地権が対象となるケース。実際の金額は不動産の個数により異なる |
| 司法書士報酬 | 別途必要 | 依頼先により異なる |
| 管理費等・固定資産税の精算金 | 別途精算 | 契約内容や引渡し日などにより異なる |
3,000万円で売却した場合、仲介手数料105.6万円、印紙税1万円、抵当権抹消の登録免許税2,000円を合わせると、合計約106.8万円です。
この金額には司法書士報酬や住宅ローンの一括返済に伴う費用、管理費・修繕積立金などの精算金は含まれていません。
実際の手取り額を把握するには、住宅ローン残債や売却後に発生する可能性がある税金も含め、精算金の受取額・支払額を加減して計算する必要があります。
なお、印紙税の軽減措置は、令和9年3月31日までに作成する対象契約書に適用されます。
税金の扱いは個別の事情で変わるため、税理士や税務署への確認をおすすめします。
出典：
国税庁「No.7108不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
「手数料の安さ」だけで会社を選ぶリスク
仲介手数料は上限の範囲内で、媒介契約を結ぶ前に会社と合意して決まります。
そのため、会社によって料率や割引の考え方が異なる場合があります。
ただし、手数料の安さだけで選ぶと、販売活動の範囲や相談できる内容が希望に合わないことがあるかもしれません。
たとえば3,000万円の売却で仲介手数料を30万円抑えられても、売却価格が1％下がれば、売却代金は30万円減少します。
実際には売却価格に応じて仲介手数料も変動するため、手取り額への影響を総合的に比較することが大切です。
判断しやすいように、手数料を抑える方法ごとに、できることと注意点を比較しました。
| 方法 | できること | 注意点 |
| 複数社に見積もりを依頼する | 手数料の水準と、サービス内容の違いを比べられる | 手数料だけでなく、査定の根拠や販売活動の内容も確認が必要 |
| 媒介契約の前に料率を相談する | 上限の範囲内で、契約前に手数料を話し合える | 割引に応じるかは会社次第。サービス範囲が変わらないかの確認が必要 |
| 諸費用の見積もりを取る | 登記費用などを比べ、不要な出費に気づきやすくなる | 精算金や税金は別枠のため、手取り額への影響を合算して確認する |
| 買取を検討する | 不動産会社が直接購入する場合、仲介手数料がかからないことがある | 仲介より売却価格が低くなる可能性があり、手取り額で比較する |
安さだけでなく、査定の根拠や販売活動の内容、相談のしやすさも含めて判断しましょう。
品川区・大田区でマンション売却の手数料・費用を相談する際のポイント
手数料や諸費用の不安は、会社に相談する段階で整理しておくと解消しやすくなります。
品川区・大田区でマンション売却の相談先を選ぶ際は、見積もりの出し方と、複数社を比べる視点が大切です。
金額の大小より、内訳の分かりやすさと説明の丁寧さを基準にすると、納得して依頼先を選べます。
事前に見積もり・内訳を提示してくれるか
売却の相談では、仲介手数料や諸費用の見積もりと内訳を、事前に示してもらえるかを確認しましょう。
手数料が上限額なのか、割引後の金額なのかが分からないと、他社と比べられないためです。
確認したい点は、次のとおりです。
- 仲介手数料の金額と、税込・税抜のどちらの表示か
- 管理費等や固定資産税の精算金の見込み
- 抵当権抹消などの登記費用と、司法書士報酬の目安
- 売却価格から諸費用を引いた、手取り額の試算
見積もりの項目が具体的か、質問に対して根拠のある説明を受けられるかを確認すると、費用について認識の食い違いが生じるリスクを抑えやすくなります。
たとえば、ニューエスト（ハウスドゥ馬込）の公式サイトでは、売却時にかかる諸費用について案内しています。
仲介手数料だけでなく、売却に伴う費用全体を把握したい場合は、事前に見積もりや精算金の内訳を確認するとよいでしょう。
複数社に相談し、費用の内訳を比較する重要性
手数料や諸費用の妥当性は、1社だけの見積もりでは判断しにくいものです。
2〜3社に相談すると、手数料の水準だけでなく、査定額の根拠や販売活動の進め方の違いも見えてきます。
比較する際は、手数料の金額を横並びで見るだけでなく、何が手数料に含まれるのかをそろえて確認しましょう。
査定額はあくまで目安であり、その価格で売れることを保証するものではありません。
査定額の高さや手数料の安さだけに引かれず、手取り額とサポート内容の両面から比べることが、納得できる売却につながります。
手数料について、気になりやすい2つの疑問に答えます。
Q.仲介手数料はいつ払う？
A.仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立してから支払うのが基本です。
契約時と引渡し時に分けて支払う場合や、引渡し時にまとめて支払う場合があります。
支払時期は会社によって異なるため、媒介契約を結ぶ前に確認しておきましょう。
Q.値引き交渉はできる？
A.手数料の額は、法定上限の範囲内で会社ごとに設定されています。
そのため、契約前であれば相談できる可能性があります。
ただし、割引に応じるかどうかは会社次第であり、サービス内容が変わらないかもあわせて確認が必要です。
出典：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」
品川区・大田区でマンション売却の相談ができるおすすめの会社2選
品川区・大田区で売却の相談先を探す方に向けて、公式サイトで確認できる情報をもとに、2社を同じ基準で紹介します。
比べる軸は、会社の特徴、強み、得られるメリット、向いている方の4点です。
自分の事情や重視する点に合う会社かどうかを比較して検討しましょう。
①ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）
| 屋号 | ハウスドゥ 馬込 |
| 会社名 | 株式会社ニューエスト |
| 住所 | 〒143-0021 東京都大田区北馬込2-30-11 |
| 電話番号 | 03-3775-6211 |
| 公式サイトURL | https://newest-baikyaku.com/ |
ハウスドゥ馬込は、株式会社ニューエストが運営するハウスドゥの加盟店です。
大田区・品川区エリアを中心に不動産売却の相談に対応する地域密着型の不動産会社で、都営浅草線「馬込」駅から徒歩1分の場所に店舗があります。
強みは、ハウスドゥの全国ネットワークや成約事例をもとにした査定と、事情に応じて選べる売却方法の幅広さです。
仲介売却のほか、ニューエストによる買取、買取保証仲介、ハウス・リースバック、任意売却などの選択肢があります。
借地権・再建不可物件や、相続・離婚に伴う売却の相談も対象です。
公式サイトでは、宅地建物取引士などの有資格者が在籍し、不動産売却に関する相談に対応しています。
ニューエストによる買取など複数の売却方法が用意されており、売却までの期間を重視する場合も相談できます。
売却の事情が複雑な方や、売却方法を比べながら地元の会社に相談したい方に向いています。
ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼ニューエストの評判は？不動産売却で相談する前に知りたい強み・注意点・向いている人
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）の公式ホームページはこちら
②東急リバブル株式会社大森センター
| 会社名 | 東急リバブル株式会社 大森センター |
| 住所 | 〒143-0023 東京都大田区山王2-5-9 山手ビル 5F |
| 電話番号 | 0120-212-109 |
| 公式サイトURL | https://www.livable.co.jp/branch/ohmori/ |
東急リバブル大森センターは、東急リバブル株式会社の店舗で、京浜東北・根岸線「大森」駅北口から徒歩1分の山手ビル5階にあります。
マンション、戸建、土地、ビル、アパート、駐車場など、幅広い不動産の売買に対応しています。
最重点エリアは大森駅と京浜急行線「大森海岸」駅周辺で、大田区内の山王、中央、大森北などが主な対応エリアです。
強みは、「ザ山王タワー」「ザ・パークハウス大森」など、大型マンションの販売が得意な点です。
売却では、無料売却査定やスピードAI査定、買取相談などを利用でき、税務・法律に関する相談にも対応しています。
購入や買換え、相続、税金、将来設計まで相談でき、オンライン接客にも対応しています。
店舗には、キッズルームとチャイルドシートも完備です。
大森駅周辺で売却や買換えを考える方や、税金・相続も含めて相談したい方に向いています。
東急リバブルについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼東急リバブルは多彩なサービスで売却をサポート！大森センターの評判
2社の違いを、共通の項目で整理します。
| 項目 | ハウスドゥ馬込 | 東急リバブル大森センター |
| 所在地・アクセス | 大田区北馬込2丁目、都営浅草線「馬込」駅から徒歩1分 | 大田区山王2丁目、京浜東北・根岸線「大森」駅北口から徒歩1分 |
| 営業時間・定休日 | 10:00〜18:00、火・水曜ほか | 10:00〜18:00、火・水曜 |
| 売却のサポート | 仲介、ニューエストによる買取、買取保証仲介、ハウス・リースバック、任意売却など | 無料売却査定、スピードAI査定、買取相談、税務・法律の無料相談 |
| 相談方法 | 来店、電話、ZOOMオンライン | 来店、電話、オンライン接客 |
| 特徴 | 大田区・品川区を中心とした地域密着型。借地権・再建不可物件や相続・離婚の相談にも対応 | 大森駅周辺が最重点エリア。大型マンションの販売が得意 |
相続や借地権など事情が複雑な方や、売却方法を比べて決めたい方は、ハウスドゥ馬込が選択肢になります。
大森駅周辺で大型マンションの売却を進めたい方や、税務・法律の相談もあわせて行いたい方は、東急リバブル大森センターが候補になります。
手数料の具体的な金額は、各社とも相談時に見積もりで確認するのが確実です。
どちらの会社でも、手数料の額と内訳を事前に確認したうえで、2社に相談して比べることをおすすめします。
まとめ
マンション売却の仲介手数料は、400万円超なら「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限で、3,000万円なら税込105.6万円です。
また、マンションでは管理費・修繕積立金や固定資産税・都市計画税の日割り精算も発生します。
精算金は本来の負担を調整するお金で、仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用とは性質が異なります。
手数料の安さだけで会社を選ばず、手取り額とサポート内容の両面から比較することが大切です。
見積もりの内訳を事前に確認し、2〜3社に相談して比べましょう。
相談先に迷う場合は、本記事で紹介した2社の特徴も参考にしてください。
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