【2026年】大田区・品川区のマンション、修繕積立金の値上げでどう変わる？売る前に知っておきたい資産価値の話
国土交通省は2021年9月に修繕積立金の目安額を見直し、2024年6月には段階増額積立方式の適切な引き上げ方を示しました。建設資材や人件費の高騰も背景に、修繕積立金の増額を検討するマンションが増えています。
とくに大田区・品川区のようなマンション人気エリアでは、修繕積立金の健全性や管理状態が、そのまま資産価値や売却のしやすさに直結する時代になっています。
「うちのマンションは値上げの影響を受けるのか」「今の管理状態で売却に不利にならないか」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
本記事では、ガイドライン改定の背景から、売却前に確認すべき書類、積立金不足や旧耐震マンションでも売却しやすくする工夫まで解説します。
あわせて、大田区・品川区の最新相場感も、資産価値を左右する「管理」の視点からご紹介します。
修繕積立金や管理状態の影響が気になる方へ。あなたのマンションの資産価値を今すぐ無料でチェックしてみませんか？
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目次
マンションの資産価値、なぜ「管理状態」で差がつき始めているのか
近年、マンションの資産価値は「立地」だけでなく「管理状態」によって大きく左右されるようになっています。
とくに修繕積立金の状況は、売却時の価格や成約スピードに影響する重要なポイントです。ここでは、その背景にある制度改定と市況の変化を整理します。
国交省の修繕積立金ガイドライン改定を背景に続く値上げの流れ
国土交通省は2021年9月に「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」を大幅に改定し、修繕積立金の目安となる金額を引き上げました。
さらに2024年6月には、「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」と「長期修繕計画作成ガイドライン」が改定されました。
段階増額積立方式について、均等積立方式による積立額を基準に、計画の初期額を0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方が示されています。
また、将来にわたり安定的に修繕積立金を確保するため、均等積立方式への移行が望ましいとされています。
このように国の指針そのものが「早めに、無理のない金額で積み立てる」方向へと動いていることが、近年の値上げ傾向の背景のひとつになっています。
建設資材や人件費の高騰によって将来の修繕工事費が増加し、長期修繕計画の見直しに伴って修繕積立金の引き上げが必要になるケースがあります。
今後も工事費の動向や各マンションの積立状況によっては、追加の値上げが検討される可能性があります。
売主にとっては、この値上げの流れそのものより、「自分のマンションがどのタイミングでどれだけ上がる可能性があるか」を把握しておくことが重要です。
買主が「管理状態」「積立金の健全性」を重視するようになった市況の変化
かつてマンション選びでは、立地や築年数が重視される傾向にありました。
近年は「修繕積立金がきちんと積み立てられているか」「長期修繕計画が現実的な内容になっているか」といった管理状態への関心が急速に高まっています。
背景には、値上げのニュースが増えたことで、買主自身が「将来どれだけ負担が増えるか」を具体的にイメージするようになった点があげられます。
不動産会社の現場でも、内見時に管理費・修繕積立金の推移や大規模修繕の履歴を尋ねる買主が増えています。
管理状態への説明が不十分な物件は、成約までに時間がかかる傾向も見受けられます。
逆に言えば、管理状態を裏付ける資料をきちんとそろえて説明できれば、買主の不安を減らし、価格交渉も進めやすくなるでしょう。
売却前に確認しておきたい3つの書類・情報
マンションを売り出す前には、買主が安心して購入を判断できるよう、管理状態を裏付ける書類をあらかじめ揃えておくことが大切です。
とくに重要事項調査報告書・長期修繕計画・修繕積立金の残高の3点は、査定や内見対応の前に必ず確認しておきましょう。
「3つの書類・情報」チェックリスト
- 重要事項調査報告書を管理会社に発行依頼済みか
- 長期修繕計画の最新版を確認したか
- 修繕積立金の現在の残高を確認したか
あわせて、直近の大規模修繕の実施時期や、次回工事・修繕積立金の値上げ予定も確認しておくと安心です。
重要事項調査報告書・長期修繕計画・修繕積立金の残高
重要事項調査報告書は、管理会社が発行する書類で、管理費・修繕積立金の額や滞納状況、長期修繕計画の有無などがまとめられています。
不動産会社はこの書類をもとに重要事項説明を行うため、売却活動を始める前に管理会社へ発行を依頼しておくとスムーズです。
この報告書に記載された修繕積立金の残高や滞納状況は、買主が「このマンションの管理は健全か」を判断する際の重要な材料になります。
あわせて、最新の長期修繕計画があるかどうかも確認しておきましょう。
計画が古いままだと、将来の値上げ幅や工事内容が読みにくく、買主の不安につながりやすくなります。
長期修繕計画・積立金残高・重要事項調査報告書の3点は、いずれも管理組合や管理会社に問い合わせれば取得できるものなので、査定の依頼と並行して準備を進めておくと安心です。
直近の大規模修繕の実施時期と、次回工事・値上げの予定
直近でいつ大規模修繕が行われたかは、買主にとって「今後しばらく大きな工事や一時金負担がないか」を判断する材料になります。
大規模修繕工事は、一般的に12〜15年程度の周期がひとつの目安とされています。ただし、建物の劣化状況や使用する建材、工事内容によって適切な時期は異なります。
実際の修繕時期は、各マンションの長期修繕計画や建物調査・診断の結果をもとに確認することが重要です。
次回の大規模修繕の時期や、それに伴う値上げの予定まで説明できると、買主は将来の負担を具体的にイメージしやすくなります。
逆に、次回工事の見通しが管理組合の中でも共有されていない場合は、査定の段階で不動産会社に相談し、管理会社への確認を先に済ませておくとよいでしょう。
修繕履歴と今後の予定をセットで提示できる物件は、買主からの信頼を得やすく、価格交渉の場面でも説明の説得力が高まります。
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積立金不足・旧耐震マンションでも売却しやすくするための工夫
修繕積立金が不足気味のマンションや、1981年5月31日以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションでも、条件を整えれば売却は十分に可能です。
「売れない」と決めつけず、買主の不安を減らす準備を整えることが、スムーズな売却につながります。ここでは、その具体的な工夫を紹介します。
「管理状態が良いマンション」の見分け方リスト
- 修繕積立金の値上げが計画的に行われている
- 長期修繕計画が5年以内に見直されている
- 大規模修繕が計画どおりの周期で実施されている
- 管理費・修繕積立金の滞納がほとんどない
- 管理組合の総会・理事会の議事録が整備されている
耐震診断・耐震基準適合証明書を取得しておくメリット
1981年5月31日以前に建築確認を受けたマンションは「旧耐震基準」に該当します。
買主が住宅ローン控除や登録免許税の軽減を受けるには、耐震基準適合証明書が必要になることがあります。
この証明書を売主側であらかじめ取得しておくことは、買主が税制優遇を受けやすくなる大きなメリットです。
2022年度の税制改正により、中古住宅の住宅ローン控除では、原則として1982年1月1日以降に建築された住宅であれば、耐震基準適合証明書の提出は不要となりました。
一方、それ以前に建築された住宅については、一定の耐震基準を満たすことを証明するなどの条件が必要です。
ただし旧耐震基準に該当する場合は、今も証明書の有無が重要な判断材料になります。
耐震基準適合証明書を取得するには、必要な調査を通じて耐震基準への適合を確認する必要があります。建物の状態によっては耐震改修が必要になるため、事前に管理組合や専門家へ相談しておくとよいでしょう。
「旧耐震だから売れない」と考えず、買主の選択肢を広げる工夫として前向きに伝えていきましょう。
仲介だけでなく買取という選択肢も含めた柔軟な検討
積立金の状況や築年数によっては、仲介での売却に時間がかかったり、価格交渉が難航したりするケースもあります。
そうした場合には、仲介と買取のどちらも視野に入れて検討することが、売却をスムーズに進める工夫のひとつです。
買取は不動産会社が直接物件を買い取る方法で、内覧対応や引き渡し時期の調整が少なく、短期間で現金化できます。
一方で、仲介に比べて売却価格は下がりやすい傾向があるため、事前に価格の目安を比較しておくことが大切です。
地域によっては、仲介・買取のどちらの相談にも対応できる会社もあります。
たとえば大田区のハウスドゥ 馬込（株式会社ニューエスト）は、仲介と買取を組み合わせた柔軟な提案を行っています。
積立金不足や旧耐震などの事情を抱えるマンションにとって、心強い相談先です。
大田区・品川区のマンション売却、「今」の相場感をどう見るか
大田区・品川区では、駅近・再開発エリアを中心にマンション需要が底堅く推移しています。
ただし同じエリアでも、修繕積立金や管理状態の説明次第で、査定額や売却スピードには差が出るケースが少なくありません。ここでは「今」の相場感を、管理面の視点から整理していきましょう。
エリアごとの需要傾向（駅近・再開発エリアは引き合い強めなど）
大田区は羽田空港や複数路線へのアクセスの良さから、駅から徒歩15分以内のエリアで根強い需要が続いています。
とくに蒲田駅周辺で進む新空港線（蒲蒲線）を見据えた再開発は、駅近物件の需要をさらに押し上げる要因です。
品川区でも大井町・大崎周辺で大規模な再開発が進んでおり、複合施設の開業やタワーマンションの竣工が相次いでいます。
こうした再開発エリアでは、ファミリー向け物件を中心に掲載価格が上昇する動きも見られます。
一方、駅から離れたエリアや築年数が古いエリアでは、同じ区内でも価格差が大きく開く傾向がある点には注意が必要です。自分のマンションがどの需要層に位置するかを、事前に把握しておきましょう。
出典：
LIFULL HOME’S「【2026年5月最新】東京都大田区のマンション売却相場と資産価値は｜新空港線で進化する城南エリア？最新データと高く売る戦略」
LIFULL HOME’S「【2026年5月最新】東京都品川区のマンション売却相場と資産価値は｜大崎・大井町の再開発で街はどう変わる？最新データと高く売る戦略」
管理状態の説明が査定額・売却スピードに与える影響
修繕積立金の残高や長期修繕計画の内容がきちんと説明できる物件は、買主の不安が少なく、内見から成約までの期間が短くなりやすい傾向があります。
逆に、管理状態の説明が不十分な物件は、値引き交渉の材料にされたり、成約までに時間がかかったりする可能性があります。
査定の段階から重要事項調査報告書や長期修繕計画を不動産会社と共有しておくことが、価格交渉をスムーズに進めるコツです。
とくに大田区・品川区のように再開発や値上げのニュースが多いエリアでは、買主の情報収集熱が高く、管理面の説明力が売却結果を左右しやすくなります。
よくある質問
Q. 修繕積立金が値上げされると、売却価格に影響しますか？
A. 値上げそのものが直接的に価格を下げるわけではありません。
ただし、値上げの理由や今後の見通しを説明できないと、買主に不安を与え、価格交渉で不利になることがあります。
重要事項調査報告書や長期修繕計画をもとに、値上げの背景を具体的に説明できるようにしておきましょう。
Q. 旧耐震のマンションでも売却できますか？
A. 条件を整えれば、旧耐震のマンションでも売却は可能です。
耐震診断や耐震基準適合証明書の取得、仲介・買取双方の選択肢の検討など、買主の不安を減らす準備を行うことで、成約につながりやすくなります。
マンションの管理状態を踏まえた売却相談ができるおすすめの会社2選
修繕積立金や管理状態への理解が深い会社に相談することで、査定や売却活動もスムーズに進みやすくなります。
ここでは、大田区・品川区エリアで管理状態を踏まえた売却相談ができる2社をご紹介します。
ハウスドゥ 馬込（株式会社ニューエスト）
| 屋号 | ハウスドゥ 馬込 |
| 会社名 | 株式会社ニューエスト |
| 住所 | 〒143-0021 東京都大田区北馬込2-30-11 |
| 電話番号 | 03-3775-6211 |
| 公式サイトURL | https://newest-baikyaku.com/ |
ハウスドゥ 馬込（株式会社ニューエスト）は、都営浅草線「馬込」駅から徒歩1分に店舗を構える不動産会社です。
開業から40年以上にわたり、大田区・品川区エリアに根ざした地域密着型の営業を続けています。
全国に展開する「ハウスドゥ」の加盟店ネットワークや不動産取引に関する情報を活用し、地域の市場動向を踏まえた査定・売却相談に対応しています。
豊富なデータベースを活用した査定を行っている点が特徴です。
仲介売却や当社買取はもちろん、住み替え・任意売却・借地権や再建不可物件・相続や離婚に伴う売却まで、幅広いメニューをワンストップで提案できる対応力が強みです。
大田区・品川区エリアを対象にした2021年11月の調査では、「顧客満足度No.1」など3部門で選ばれた実績があります。
積立金不足や旧耐震など、他社で対応が難しい事情を抱えるマンションの売却相談や、仲介と買取を柔軟に比較したい方に向いている会社です。
ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼ニューエストの評判は？不動産売却で相談する前に知りたい強み・注意点・向いている人
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）の公式ホームページはこちら
東急リバブル株式会社 大森センター
| 会社名 | 東急リバブル株式会社 大森センター |
| 住所 | 〒143-0023 東京都大田区山王2-5-9 山手ビル 5F |
| 電話番号 | 0120-212-109 |
| 公式サイトURL | https://www.livable.co.jp/branch/ohmori/ |
東急リバブル株式会社 大森センターは、京浜東北・根岸線「大森」駅の北口から徒歩1分に店舗を構える東急不動産ホールディングスグループの仲介店舗です。
大田区山王・中央・大森北や南大井、南馬込など幅広いエリアを担当し、マンション・戸建て・土地・投資用不動産まで幅広く取り扱っています。
不動産無料査定に加え、AIが価格を算出する「スピードAI査定」や不動産買取相談、税務・法律の無料相談など、売却をトータルでサポートする体制が強みです。
大森センターに寄せられたお客様満足度は、直近6カ月で4.8（回答51人）と高い評価を得ています。
相続や資産コンサルティングに関する相談窓口も備えており、大手ならではの安心感と地域に根ざしたきめ細かな対応の両方を求める方に向いている会社です。
東急リバブルについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼東急リバブルは多彩なサービスで売却をサポート！大森センターの評判
まとめ
マンションの資産価値は、立地だけでなく修繕積立金や管理状態によっても大きく左右される時代になっています。
売却を検討する際は、重要事項調査報告書や長期修繕計画を早めに確認し、管理状態を裏付ける資料をそろえておくことが、査定額やスピードを左右する重要なポイントです。
積立金が不足している場合や旧耐震のマンションでも、耐震診断や買取という選択肢を含めて検討することで、売却につながる可能性があります。
まずは自分のマンションの現状を把握することから始めてみましょう。
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