【2026年最新】住宅ローン金利が1%超え、大田区・品川区の不動産「売り時」はいつ？
日銀が2026年9月18日の金融政策決定会合で政策金利を1.25％程度まで引き上げたことで、住宅ローンの変動金利にも上昇の動きが広がり始めています。
金利が上がれば買主の購入予算は下がりやすくなり、売却を検討している方にとっても「売り時」の判断が難しくなります。
とはいえ、金利だけで売却のタイミングを決めるのは早計です。
この記事では2026年の金利上昇を軸に、住宅ローン金利の変化が不動産売却に与える影響を整理したうえで、大田区・品川区の地価動向も確認しながら、売却を検討する際に押さえておきたいポイントを解説します。
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目次
2026年、住宅ローン金利はどうなっている？最新動向
2026年9月、日銀は政策金利を1.25％程度へ引き上げました。
住宅ローンの金利環境は、これまでの超低金利時代から明確に転換しつつあります。
ここではまず、最新の金利動向を整理します。
日銀の利上げ（2026年9月に政策金利1.25%程度へ）と、今後の見通し
日本銀行は2026年6月の金融政策決定会合で、政策金利をそれまでの0.75％程度から1.0％程度へ引き上げることを決定しました。
2025年12月の利上げから約半年ぶりの追加利上げで、1％台の政策金利は1995年以来、約31年ぶりの水準となります。
続く7月会合では1.0％程度に据え置かれたものの、9月18日の金融政策決定会合でさらに1.25％程度への引き上げを決定しました。
新たな金利水準は9月24日から適用されています。
野村證券は2026年12月・2027年6月の利上げをメインシナリオとしており、最終的な到達水準を1.25〜1.5％程度とみる専門家の声も少なくありません。
ただし、利上げのペースや到達点については見方が分かれており、あくまで現時点での予測にとどまる点には留意が必要です。
変動金利・固定金利の金利差、それぞれの動き方の違い
住宅ローンには大きく分けて変動金利と固定金利があり、政策金利の上昇に対する反応の仕方が異なります。
変動金利は短期プライムレートに連動するため政策金利の影響を受けやすい一方、フラット35に代表される全期間固定金利は長期金利の動きを反映しやすいという特徴があります。
2026年10月時点では、大手行の変動型最優遇金利はおおむね1％台に入り、フラット35（21～35年・融資率9割以下・新機構団信付）の最頻金利は年3.83％となっています。
適用金利は金融機関や借入条件によって異なるため、個別の商品条件を確認する必要があります。
| 金利タイプ | 2026年10月時点の目安 | 特徴 |
| 変動金利 | 年1.195〜1.525％（大手4行の最優遇金利） | 政策金利の影響を受けやすく、将来の金利上昇によって返済負担が増える可能性がある |
| 10年固定金利 | 年3.60〜4.205％（大手4行の優遇後金利の例） | 当初10年間の金利が固定され、固定期間終了後は適用金利が見直される |
| フラット35（全期間固定） | 年3.83％（最頻金利） | 原則として完済まで金利が変わらず、返済計画を立てやすい |
出典：
SUUMO｜2026年10月 住宅ローン金利一覧
HOUSE CLOUVER｜2026年10月 変動金利ランキング（新規借入・最優遇）
【フラット35】｜2026年10月資金受取分の新機構団信付きの【フラット35】の借入金利
参考として、政策金利と変動金利の推移をたどると、次のような流れになります。
2026年10月時点の代表的な金利を比較すると、大手4行の変動金利は年1.195〜1.525％、フラット35の最頻金利は年3.83％となっており、両者には約2.3〜2.6ポイントの金利差があります。
ただし、この差がそのまま損益分岐点になるわけではありません。変動金利が上昇する時期や借入残高、返済期間などを踏まえて総返済額で比較する必要があります。
もっとも、将来の金利がどこまで上がるかを正確に予測することは難しく、どちらが有利かは借入額や返済期間、家計の状況によって変わる可能性があるため、一つの目安として捉えるのが現実的です。
金利上昇は不動産売却にどう影響する？
住宅ローン金利が上がると、買主が組める借入額は目減りし、購入できる物件の予算にも影響が及びます。
「金利が上がったら不動産は売れにくくなるのでは」と不安に感じる売主の方も少なくありません。ここでは、金利上昇が売却活動に与える具体的な影響を見ていきます。
買主の住宅ローン負担増と、購入需要への影響
金利が上昇すると、同じ借入額でも毎月の返済額は増え、結果として買主が無理なく組める借入可能額は縮小しやすくなります。
首都圏の中古マンション市場では、金利上昇による買主の資金計画への影響が懸念されています。ただし、成約件数や在庫件数の動きは時期やエリアによって異なるため、最新の市場データを確認しながら判断することが重要です。
在庫件数についても増加に転じる月が見られ、「売りたい人」に対して「今の価格でも買いたい人」がやや限られつつある局面といえます。
金利上昇は、価格そのものだけでなく「購入できる人の数」にも影響が及びやすい点を押さえておくことが大切です。
ただし、都心部・好立地エリアは資産性を重視する層に支えられ、金利上昇の影響を受けにくいという見方もあり、一律に需要が落ち込むと断定はできません。
「今のうちに売る」という選択肢が注目される理由
政策金利がさらに引き上げられる可能性がある中では、変動金利の上昇にあわせて買主の予算余力も少しずつ縮小していくことが想定されます。
そのため、「金利がまだ低いうちに、購入余力のある買主に売却する」という選択肢に注目が集まりやすいと言えるでしょう。
実際、2026年に入ってからも大田区・品川区を含む都区部の地価は高い上昇率を維持しており、価格面では売主にとって追い風となる状況が続いています。
とはいえ、金利や地価は今後も変動しうるため、「必ず今が売り時」と断定できるものではなく、あくまで判断材料の一つとして捉えることが重要です。
ご自身の状況に照らして、複数の視点から検討することをおすすめします。
大田区・品川区の不動産相場・地価動向を踏まえた「売り時」の考え方
金利動向とあわせて確認しておきたいのが、実際にお住まいのエリアの地価がどう動いているかです。
大田区・品川区は、東京23区の中でも近年とくに地価上昇が目立つエリアです。
2026年1月1日時点の地価公示では、大田区・品川区ともに地価の上昇が確認されています。
さらに、9月に公表された2026年7月1日時点の基準地価格も参考にすることで、より直近の地価動向を把握できます。
直近の地価動向から見る相場感
2026年（令和8年）の公示地価を見ると、大田区の平均地価は前年から8.76％の上昇となり、用途別では住宅地が7.90％、商業地が9.67％、工業地が11.94％とそれぞれ上昇しています。
品川区はさらに上昇率が高く、平均で15.00％の上昇となり、住宅地は13.89％、商業地は16.31％の伸びを記録しました。
品川区は東京都全体の中でも上位に入る上昇率となっており、城南エリアの中でも地価の勢いが強いことがうかがえます。
大田区は品川区や目黒区と比べると依然として平均地価の水準自体は低めですが、地価は上昇傾向にあり、一定の底堅さがうかがえます。
さらに、より直近の2026年7月1日時点の基準地価格でも上昇傾向は続いています。
大田区は全用途で前年比9.4％上昇し、住宅地7.3％、商業地11.3％、工業地15.4％の上昇となりました。
品川区も全用途で11.1％上昇し、住宅地11.0％、商業地11.2％と、引き続き堅調な伸びを示しています。
公示地価・基準地価格のいずれを見ても、大田区・品川区では地価の上昇基調が続いているといえます。
エリア・物件タイプ別の需要傾向
同じ区内でもエリアによって上昇の勢いには差があります。
品川区では品川・北品川エリアが直近5年で45.3％の上昇となり、五反田・大崎エリア（同41.9％）を上回るなど、駅周辺の再開発や交通利便性の高いエリアほど値上がりが目立つ傾向があります。
大田区でも、蒲蒲線構想や湾岸エリアの再開発を背景に、商業地・工業地の上昇率が住宅地を上回る結果となっており、利便性や将来の開発計画がエリアごとの資産価値を左右しやすい状況です。
一戸建てかマンションかといった物件タイプや、駅からの距離、再開発エリアへの近さによって、今後の値動きの傾向も変わってくる可能性があるため、物件タイプ・立地に応じた相場感の把握が欠かせません。
ご自身の物件が「売り時」に近いかどうかを判断する際は、次のような点を確認してみましょう。
- 直近1〜2年でエリアの公示地価・成約価格が上昇傾向にあるか
- 検討している金融機関の住宅ローン金利が上昇局面にあり、買主の予算に影響が出始めていないか
- 再開発計画や交通インフラの整備など、将来的な資産価値に関わる材料があるか
- 住み替え・買い替えを予定している場合、購入と売却のスケジュールに無理がないか
- 一つの査定額だけでなく、複数社の査定を比較できているか
売り時を逃さないためにやるべきこと
金利や地価の動向を踏まえたうえで、実際に売却を進めるとなると何から始めればよいか迷う方も多いはずです。
売り時を逃さないためには、早めの情報収集と準備が欠かせません。ここでは、具体的に取り組んでおきたいポイントを解説します。
査定は早めに、複数社比較のすすめ
金利や不動産市場の状況は変化するため、「そろそろ売却を検討したい」と感じた段階で早めに査定を受けておくことが重要です。
査定額は不動産会社によって差が出ることもあるため、1社だけの提示額を鵜呑みにすると相場観を見誤るおそれがあります。
複数社の査定を比較することで相場感のズレに気づきやすくなり、より納得感のある売却につながると言えるでしょう。
査定額の比較方法や価格戦略の考え方については、こちらの記事もぜひ参考にしてみてください。
また、売却方法には仲介だけでなく買取という選択肢もあります。
仲介・買取など複数の売却方法を柔軟に提案できる会社に相談すると、ご自身の状況に合った進め方を見つけやすくなります。
たとえば、ハウスドゥ 馬込（株式会社ニューエスト）はこうした複数の売却方法を扱う会社の一例です。
住み替え・買い替えを予定している場合のスケジュールの立て方
住み替えや買い替えを検討している場合は、売却と購入のタイミングをどう合わせるかが大きなポイントになります。
売却を先行させれば資金計画は立てやすくなりますが、仮住まいが必要になるケースもあるでしょう。
反対に購入を先行させると住み替え先を確保できる一方、売却が長引けば二重の住宅費負担が発生するリスクも生じます。
金利が上昇局面にある今は、購入資金の借入計画にも影響が及びやすいため、早めに不動産会社や金融機関へ相談し、無理のないスケジュールを組んでおくことが大切です。
売却・購入それぞれの目安期間を確認したうえで、逆算してスケジュールを立てるとよいでしょう。
よくある質問
Q. 金利が上がると、売却額も下がってしまいますか？
金利上昇は買主の借入可能額に影響するため、需要が弱まりやすくなる可能性はあります。
ただし、大田区・品川区では2026年も地価の上昇が続いており、金利だけで売却額が下がると一概には言えません。
エリアや物件タイプによって影響の出方は異なるため、複数社の査定で現時点の相場を確認することをおすすめします。
Q. 買い替えはどうすべきですか？
売却と購入のどちらを先行させるかによって、資金計画やスケジュールの立て方が変わります。
金利上昇局面では購入資金の借入条件が変わる可能性もあるため、早めに不動産会社や金融機関に相談し、ご自身の状況に合った進め方を検討することをおすすめします。
大田区・品川区で売り時の相談ができるおすすめの会社2選
金利や地価の動向を踏まえたうえで、実際に相談する不動産会社選びも、納得のいく売却を進めるうえで重要です。
大田区・品川区で実績のある2社をご紹介しますので、ご自身の状況に合った相談先を見つける参考にしてください。
大田区・品川区の不動産会社を選ぶ際のポイント
不動産会社によって、得意とする売却方法や対応エリア、サポート体制には違いがあります。
地域密着型の会社は地元ならではの相場感や物件情報に詳しい傾向があり、大手ネットワーク型の会社はデータ量やAI査定ツールなど幅広いサービスに強みを持つ傾向があります。
どちらが良い・悪いということではなく、ご自身が重視したいポイントに合わせて選ぶことが大切です。
以下では、大田区・品川区エリアで実績のある2社の特徴を紹介します。
ハウスドゥ 馬込（株式会社ニューエスト）
| 屋号 | ハウスドゥ 馬込 |
| 会社名 | 株式会社ニューエスト |
| 住所 | 〒143-0021 東京都大田区北馬込2-30-11 |
| 電話番号 | 03-3775-6211 |
| 公式サイトURL | https://newest-baikyaku.com/ |
ハウスドゥ 馬込は、都営浅草線「馬込」駅から徒歩1分に店舗を構える、大田区・品川区エリアに根ざした地域密着型の不動産会社です。
開業から40年以上にわたり地域の不動産取引をサポートしてきた実績があり、全国693店舗（2021年11月末時点）を展開する「ハウスドゥ」加盟店ならではの豊富なネットワークとデータベースを活用した査定を強みとしています。
仲介売却だけでなく、自社買取・住み替え・任意売却・借地権や再建築不可物件の売却・ハウス・リースバック・相続や離婚に伴う売却まで、幅広い解決プランをワンストップで提案できる点が大きな特徴です。
宅地建物取引士をはじめ、ローンや相続、賃貸経営などの専門知識を持つ有資格者が多数在籍しており、相談者の状況に応じた相談がしやすい点も魅力です。
遠方の方にはZoomによるオンライン相談も用意されています。
相続物件や借地権付き物件など、他社で対応が難しいとされがちな不動産の売却を検討している方や、地域密着の丁寧なサポートを求める方に向いている会社です。
ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）について詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼ニューエストの評判は？不動産売却で相談する前に知りたい強み・注意点・向いている人
さらに詳しい情報は公式ホームページでも確認できます。ぜひチェックしてみてください。
▼ハウスドゥ馬込（株式会社ニューエスト）の公式ホームページはこちら
東急リバブル株式会社 大森センター
| 会社名 | 東急リバブル株式会社 大森センター |
| 住所 | 〒143-0023 東京都大田区山王2-5-9 山手ビル 5F |
| 電話番号 | 0120-212-109 |
| 公式サイトURL | https://www.livable.co.jp/branch/ohmori/ |
東急リバブル株式会社 大森センターは、京浜東北・根岸線「大森」駅北口から徒歩1分に位置する、大手不動産仲介会社の店舗です。
大田区山王・中央・大森北・大森東・大森西・南大井・南馬込など大森エリアを中心に、マンション・戸建て・土地・投資用物件・事業用物件まで幅広い不動産の売買をサポートしています。
東急リバブルならではの豊富な物件データやAIを活用した「スピードAI査定」、生成AIチャット「Tellus Talk」など、テクノロジーを取り入れたサービスを利用できる点が特徴です。
購入・買換え・売却はもちろん、相続・税金・法律・将来設計まで幅広く相談でき、オンライン接客にも対応しています。
大森センターは直近6ヶ月のお客様評価で満足度4.7（44件中）を獲得しており、丁寧で迅速な対応への評価が寄せられています。
大手のサポート体制、AIツールを活用した査定を求める方、購入も視野に入れて幅広く相談したい方に向いている会社です。
東急リバブルについて詳しく知りたい方はこちらも併せてご覧ください。
▼東急リバブルは多彩なサービスで売却をサポート！大森センターの評判
まとめ
2026年6月の日銀利上げにより、住宅ローンの変動金利は上昇局面に入っています。
日銀は9月18日の金融政策決定会合でさらに1.25％程度への引き上げを決定しました。
金利上昇は買主の購入予算に影響を与える一方、大田区・品川区の地価は2026年も高い上昇率を維持しており、金利だけで一律に「売りにくくなる」とは言い切れない状況です。
金利動向、地価動向、ご自身の住み替え計画など複数の視点を踏まえ、査定は複数社で早めに受けておくことが、納得のいく売却判断につながります。
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大田区の売却実績が豊富な会社に直接相談したい方は、こちらもご参照ください。
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